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业委会备案为什么那样难
《物业管理条例》公布后，我曾写了一篇《手把手教您成立业主委员会》的文章，希望业主们能借《物业管理条例》发表的东风，尽快成立业主委员会，但非常遗憾地是时间证明了我太过乐观了。
让笔者始料未及、大跌眼镜的是：《物业管理条例》正式出台后，负有业主大会成立指导责任的政府主管部门未能与时俱进、转变其起草《物业管理条例》时的思维，而是把正式出台的《物业管理条例》已否定掉的“送审稿”和“草案”中的一些内容再以主管部门通知的形式发了出来，利用手中对物业管理的指导权，继续对成立业主大会、选举业主委员会层层设限、对业主委员会的备案条件层层加码，把业主委员会备案的门槛比当年成立管委会(过去业主委员会的称呼)进行审批时的要求大幅度提高，具体情况为：
1.当年成立管委会只要50%业主不反对即可成立，现在由于业主委员会备案时须提交经全体业主所持投票权2／3以上通过的业主公约和业主大会议事规则，变相地将业主委员会备案变为须经全体业主所持投票权2／3以上通过。
2.现在成立业主大会的筹备组中虽没有了物业公司，但将过去首次业主大会业主的投票权，由按户计算变为按业主拥有的房屋建筑面积计算，加上业主委员会备案要提交业主及投票权数清册，这些看似合理的规定所产生的结果是：业主成立业主大会离不开物业公司提供资料。
3.过去和业主住在一起的亲属都可以担任管委会委员，现在则把“夫妻、父(母)子等关系中，未持有房屋权属证书一方”排除在业主委员会大门以外，持有房屋权属证书的一方往往又是工作最忙、无暇顾及家务事的一方。
4.过去业主担任管委会委员，没有担任委员以前必须缴纳物业费的要求，现在业主委员会备案要求提供的文件，事实上增加了业主担任业主委员会委员的前提条件是缴纳物业费。这使业主中最积极成立业主大会的带头人面临两种选择：
(1)不管合法不合法、合理不合理的费用都要交；
(2)退出业主委员会。
这种要求所带来的结果也是两个：
(1)带头人交了不合法、不合理的物业费，跟着的业主会失去信心；
(2)坚持不交不合法、不合理的物业费，业主委员会别想备案。
面对以上现实，笔者不得不重新研读《物业管理条例》，并应对建设部和北京市国土资源和房屋管理局在《物业管理条例》公布后新发的一些相关通知，重新撰写《手把手教您成立业主委员会》这篇文章。
手把手教您成立业主委员会
据媒体报道的消息，渭南目前有100多个商业住宅小区，30多家物业公司，业主委员会却仅有20多个，20多个里面绝大多数还是物业公司包办的，真正由业主自己成立并能代表业主发挥作用的业主委员会更是少得可怜，很多业主反映想成立业主委员会难，实现业主委员会备案更难。我们不能不承认出现目前这种状况，与掌握着某些权力的政府工作人员滥用权力、违法行政有着直接的关系，而这些政府工作人员之所以敢滥用权力、能违法行政又与政府主管部门的现行政策有着直接关系。
在目前社会现实情况下，业主要想维护自己的合法权益，只能认真研读《物业管理条例》和相关的法律法规，学会使用政府主管部门的相关文件，掌握成立业主大会、选举业主委员会的方式方法，在现有条件下寻找空间，克服来自不同方面的阻力。
解读《物业管理条例》的相关规定
今年9月1日开始实行的《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定主要有五个方面，笔者现结合主管部门在《物业管理条例》公布后发出的相关通知，重新加以解读：
一.业主大会的成立
条例：
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
解读：
业主大会由业主组成，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立，在北京，由于市政府要求将居住区物业管理纳入社区建设，业主大会成立目前除要接受区县国土房管局指导外，还要接受街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)的指导。
指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区县小区办和街道办事处，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区县小区办和街道办事处不作为，并不影响业主自行成立业主大会。
百合园解读：这一点，无论是保障房建设主管部门市房改办，还是临渭区站南街道办事处人民政府和社区，治安管理部门公安临渭分局站南派出所，以及渭南日报社、渭南电视台、渭南广播电台等新闻媒体，都给予了极大地支持和指导！这一点，对我们百合园小区业委会工作非常有利。
二. 物业管理区域的划分
条例：
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
解读：
成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域。物业管理区域有明确的划分方法，通常是一个开发项目为一个物业管理区域。但文件还规定的：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件”。
百合园解读：可是，百合园和城建规划部门的和馨苑两栋高层，国土局高层即百合园12号楼，百合园新增多层13#楼，仓程路小区，安和园小区，瑞园小区，多达7家物业管理区域混合在一起，让物业管理无所适从，带了来诸多的交叉管理困难。
按照法律规定，政府，即城建局和街道办应将这七家混合在一起的物业管理区域划分为一个整体，作为一个整体的物业管理区域进行统一管理。这才符合法律上对物业管理区域划分的规定，才符合业主居住和物业管理的难题的解决。
政府相关部门和主管领导不积极协调和做出划分，行政不作为，上千户业主和所有的开发商，物业公司都显得无能为力。现状是各自为政，任何一家都感觉自己无能力解决交叉区域的安全和卫生等等问题。业主成立业主大会和业委会保障业主权利的工作就是这样被一步步瓜分、由主变次。法律不完善，行政不作为，带来的问题是导致社会底层群众动荡的一个重要方面。
三、业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、付主任，做出具体分工。法律规定的很明确，业主大会的投票只能是书面推荐出各栋的业主代表，由代表参加的代表大会只能是选举出委员和候补委员；分工的确定，不是业主大会投票而定，而是委员会议上由各个委员进行选举。
业主委员会工作需注意的策略
1.不要整天把维权挂在嘴边。
维权不是一定要挂在嘴边才能维的，如果你整天喊维权，无形当中，还没干事先为自己树立了敌人，一些业主不喜欢研究成立业主大会的方法，却喜欢说官商勾结，无形当中又为成立业主大会多设立了一个障碍。
其实真正官商勾结的贪官更重视自己头上的乌纱帽，没了乌纱帽，官商勾结少了“官”字，也就勾结不起来了。
所以笔者建议应该宣传的是提高小区的物业管理质量，搞好小区建设，现在很多物业公司明白业主大会成立是早晚的事，能阻挡一时不能阻挡一世，早晚饭碗还要靠业主大会给，他们并不愿也不敢长期和业主作对，因此业主成立业主大会应想办法打消物业公司的顾虑，使物业公司看到今后和业主大会的合作希望，而不是业主大会一成立就会把自己炒掉。
如果真有“官商勾结”，城建局物业管理办公室工作人员能“勾结”的多是物业公司的人，和房地产商直接打交道并不多，加上目前多数小区物业公司和房地产商还是父子关系，扫清了物业公司的障碍，也就等于扫清了房地产商的大部分障碍，城建局物业管理办公室通常也会放手。搞得好的话，成立业主大会所需的材料和费用，也能争取到物业公司提供。
街道办事处的介入，对业主成立业主大会是动力还是阻力，目前下结论还早。我们必须承认楼盘较大的房地产商对街道建设起着举足轻重的作用，街道办事处人员对物业管理政策并不十分清楚。由于很多房地产商并不把街道干部放在眼里，业主还是有机会和街道干部进行官民“勾结”的，街道很多年轻的“官”还是想做些事的，哪怕他仅仅是为了自己的仕途，因此业主应经常向他们宣传成立业主大会可以给小区带来的稳定，让这些“官”看到的是成立业主大会能给他带来的业绩，而不是“麻烦”。
社区居委会虽然目前还是完全听命于街道，但毕竟和业主同住一个小区，很多小区物业公司不把居委会当回事，给了业主和居委会建立统一战线的机会，业主不能争取到居委会支持，至少也应争取到居委会不反对。
以维权为口号，虽然能激发业主参与，但一有风吹草动，前期工作就会半途而废，明哲保身的传统使有家有业的大多数业主更在意自己的安全。少把维权挂在嘴边上，尽量避免流血冲突，愿意参与和敢于参与的业主才会越来越多。
2.要会发动群众、要有贡献精神。
有的人说，成立业主委员会，最好别没干事就先搞集资，这样很容易把一些业主吓跑。这有一定的道理，但也不全面。因为“雷锋”委员究竟能走多远？能坚持多长时间？这似乎很难，很不现实。
关于筹备工作经费，国务院《物业管理条例》中无明确数额和比例等规定，而一些省份的地市已走在前列，出台了专门文件，明确金额标准，而且要求由开发商将业主大会筹备经费缴纳至住建局，否则不予核发预售证等。外省一些地市文件规定5万平米以内一般是3-5万，10以内一般是5-8万。但由于本省及本市尚无专门文件作出详细规定，因此造成各方争议较大，本市各个业委会不容易操作。仅仅是在本身的《条例》中写了一句“业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。”
业主大会和业委会的经费法律规定允许自筹：根据我省《物业管理条例》第二章第四十一条“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会决定。”可拟定《工作经费筹集和管理办法》，原则公开、公平、民主、透明，收取办法可上门收可指定账户或人员由各业主交纳，业委会负责制定收支细则和公布办法，专人专账管理，使用概况一年一报告或公布。此办法从首届业主大会通过后起执行。
有些意见说可以从小区车位费和公共场地广告费等中提取，可是这说法明显不是那么好操作的，因为这部分费用常常是掌握或已经掌握在物业公司或开发建设单位手中。因为业主搞业委会是为了给自己维权，在尚未争取到经费前，自己也应主动投资精力和金钱，从而更好的实现自身权益的维护。
最好是，能发动业主预先交纳费用，提供各种支持，那就能让业主大会业主委员会更好的顺利成立。
没有经费，几乎啥事也办不成。
成立业主委员会，最好别没干事就先搞集资，这样很容易把一些业主吓跑。
要求成立业主委员会的骨干份子，如果不能取得物业公司的支持，要能先做出些牺牲，不仅要搭时间，还要肯自己掏腰包垫付一些费用，当然复印材料什么的如能想办法利用些社会资源更好，垫付的费用自己记笔帐，留着发票，等业主委员会成立后，早晚可以通过合法的规定，来组织每户业主按照平等和公开的办法交纳。
当然，如果能发动业主预先交纳费用，提供各种支持，那就能让业主大会业主委员会更好的顺利成立。
3.“阎王好见、小鬼难缠”
中国的百姓怕见官，更怕热脸贴上个冷屁股。其实这个传统观念应该改一改，业主如果没有交过所得税，起码也交过印花税、契税，政府工作人员是人民的公仆，靠人民缴纳的税金养活，他们有什么可怕的呢？再遇到冷屁股狠狠踢它几脚就是了。
业主反映递送文件，城建局物业管理办公室工作人员不肯签字盖章，下次再遇到这种情况，您就告诉他：“您不签我就找你们局长签。”他如果真的还不签，您就真找他们局长签，保证最后您送的文件能有人签收。
业主反映有的地市城建局物业办要求业主委员会备案要递交很多小区物业方面的材料，再遇到这种情况，即使您所在小区的物业公司不肯提供，您也用不着犯愁。您就让小区办把要求给您写下来，然后拿着小区办写的要求，到市国土资源和房屋管理局的各个相关处室敲门，行使您的知情权，没有结果就不走，迫使市国土资源和住房建设管理局的这些处室找局长禁止工作人员瞎要材料。
城建局物业办不给业主委员会成立备案，口说无凭，没有文字回复只当他们没说，业主可照常进行业主大会和业主委员会工作，如果有文字答复，看看合理不合理，如果违法行政，直接在市国土资源和房屋管理局每月局长接待日找局长，每月如果真有十个小区业主坐在局长办公室不走，那些违法行政的人自己就会主动找上门。记着每次往上找，一定要有文字材料，让领导“批复”，如果仅是说说而已，有些人可能会“健忘”，有可能是说了白说。
4.不要把自己的武器送给对方。
成立业主委员会如同成立公司，业主首先要了解政府对成立业主委员会的程序要求和法律赋予业主的权利，评论法律和政府规定是否合理合法，不是我们业主成立业主大会时要做的事，否定法律和政府规定或自己给自己加紧箍咒、自己把成立业主大会复杂化或想得神乎其神，不仅与事无补，反而等于缴械投降，甚至是自己把手中的武器送给了对方。
因此，业主成立业主大会，开始时尽可能跟足政府主管部门要求做，哪怕是不合理的或是工作人员个人提出的，如果发现是有人故意刁难，没有办法满足那些要求，业主再用自己掌握的法律知识和他们以理据争。
5.选举了业主委员会备不了案怎么办？
有些小区的房地产商欠账太多，业主就是再妥协，他们也不敢让业主组织起来，他们会不惜一切代价阻挠业主成立业主大会，真到这一步，业主只能避开业主委员会备案，行使《物业管理条例》和其它法律法规赋予业主的权利，成立业主大会及在业主大会中设立其它机构，在不违反《物业管理条例》的前提下开展维护自己权益的工作，笔者在此仅做几点提示：
(1)条例规定了业主委员会是业主大会的执行机构，但并没有限制业主大会不能成立其它的机构，没有限制业主大会赋予权利给业主大会成立的其它机构，也未要求业主大会和业主大会成立的业主委员会以外的机构进行备案。
(2)条例没有规定业主公约和业主大会议事规则必须使用统一文本和备案后才能生效，业主大会只要做出的决定不违反法律、法规，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门并没有权力撤销或责令限期改正。
(3)条例规定的业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，仅仅是业主委员会作为业主大会执行机构要履行的职责而非业主委员会特有的权力，条例并没有规定业主大会在业主委员会备案之前不能开展工作，不能“履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。”
（4）备案的法律定义是什么？备案就是存档备查。备案的法律定义是，将涉及民事行为的有关文件根据相关行政法规提供给指定的行政机关存档备查。它是相对于"审批"的一个概念,即你有义务让上级行政机关或有关机构知道某项民事行为,但不需要他们对此批准同意。备案，简而言之存档，一般不影响法律行为的成立与否。
后记：
笔者在改写自己《手把手教您成立业主委员会》这篇文章时曾多次想放弃，面对那些“高招”频出的官员们，实在不知道自己这篇文章写到什么时候才不需要再修改。
为什么按目前政府主管部门的要求，选举的业主委员会进行备案会是那么难？笔者真的想不出怎样表述才合适，还是作为一个问题，留给那些官员们自己去解释好了。
补充内容 (2012-2-28 12:41):
2.要会发动群众、要有贡献精神。
有的人说，成立业主委员会，最好别没干事就先搞集资，这样很容易把一些业主吓跑。这有一定的道理，但也不全面。因为“雷锋”委员究竟能走多远？能坚持多长时间？这似乎很难，很不现
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