马上注册荣耀渭南网，结交渭南乡党，享用更多功能，让你轻松玩转荣耀网
您需要 登录 才可以下载或查看，没有账号？立即注册
|
x
19年底的时候，央妈加班放了个大招，那就是我们大部分人的房贷都会面临调整。从2020年3月1日开始执行，接下来有贷款的人将会陆续收到银行的通知了。
一、首先说说这次新政会影响哪些人
1、在2019年10月8日前之前的贷款，基本都需要调整。当然，如果2020年是还款的最后一年（或不足一个重定价周期），可以不变。
2、2019年10月8日至2019年12月31日，签了贷款合同但没按新规签的；这个时间段的90%的人都是按照新规签的，无需调整；部分按原有规则签的，需要按新政调整。
3、公积金贷款不受影响，包括历史的和新签的；公积金组合贷款中的商贷部分，按照新政调整。
4、对于以前就选择固定利率的，这次是否可以调整？央行公告里没有说，目前工行的公告里说这种是不调整的。
5、2020年1月1日之后申请贷款的，不用重新签合同。
二、什么是LPR利率
【LRP利率（贷款基础利率）】：
先看公式：
LPR=MLF+加点
LPR利率，就是通过MLF利率和加点的和值构成的，其中MLF利率是由央行决定的；而加点则是由商业银行来决定的，加点的原因很简单，第一，商业银行也是要盈利，要吃房要赚钱的。第二，并不是所有的贷款都能够收回，所以要有风险补偿，所以要加点。
这样一来，商业银行也就有了更多的权利，所以为了防止商业银行为所欲为，这个加点的值，由央行选出的18家商业银行共同决定！
这18家商业银行有很多种类型，有中农工建，还可以有城市银行比如台州银行、长安银行，也可以有外资银行如渣打银行，那么现在很火的互联网银行如微众银行、网商银行都是可以的。多种的银行代表了不同的特色，服务的不同的人群，国家即认为这些银行代表了整体的市场情况。
根据这18家银行每月报价，央行去掉最高价和最低价，然后剩下的16家加到一起再除以16，去一个平均值，这就是这个月LPR的定价！
同时，这18家也不是固定的，国家可根据实际情况进行调换，如果一个商业银行总是报出高价的话，首先报价是无用的，其次国家会考虑把你踢出去。
于是乎再这个LPR的基础上，得出了商业银行贷款给企业和个人的利率，公式原理如下：
上图的加点个人和企业的值是不同的，如果一个企业特别优质，那么这个企业的加点可以是0，如果一个个人没有抵押物，或者抵押物不好，那么这个加点可以多一点，作为风险的一种补偿，这相对于之前的定价来说，完全是全新的。
采用LPR后，央行就可以取消基准利率了，每一次央行只需要靠亏MLF的利率，就可以直接向市场做出货币操作，再根据央行的报价决定加点，再决定出LPR利率就可以了。这是一种更加市场化的方式，双轨制也自然的变成了一轨制。
三、LPR时代里，我们的房贷怎么算？
LRP是怎么样影响和我们关系最为密切的房贷的呢？先看房贷的LPR利率计算公式：
房贷利率=LPR+加点
还是举例子，有一个人在2020年里买了首套房，那么他办理房贷的时候，采用的就是LPR利率，2019年12月20日公布的LPR利率是4.8%；再我们还要有一个加点，加点是有两部分组成，一个是国家政策加点，现在的调控是房住不吵，所以首套房利率不可能下浮，所以政策加点0%；另外一部分就是商业银行和个人协商加点，银行要利润，可是太高这个人要去别家银行的，讨价还价完了是按照0.5%执行，那么这个人的首套房LPR利率如下：
首套房利率=4.8%+0%+0.5%=5.3%
再说二套房，LPR利率都是相同的，但是二套房多了60个基点的政策加点，所以利率上要加上0.6%，再加上商业银行协商的0.5%的加点：
二套房利率=4.8%+0.6%+0.5%=5.9% 现在大家发现，严格的说，房屋贷款利率由三部分构成，①LPR利率；②政策调控加点；③政策和个人协商加点。
如果有一天①LPR利率下降了，而其他的两项未变，那么整体房贷总利率是下降的；还有可能，有一天国家政策放开了，国家要鼓励或者刺激房市，那么②政策调控加点这一项就会下降，其他两项不变的情况下，房贷利率也是会是下降的。
但是有一点值得注意，虽然各项利率都是动态变化的，但是再合同签订后，②政策调控加点和③政策和个人协商加点就不会再变化了，国家要鼓励或者刺激房市而调整的②政策调控加点也只会影响未来新增的住房贷款。
四、这次8月31日前的转换是怎么回事？
这次的转换基本涉及到存量商业房贷，是存量商业房贷，也就是说，你用的纯公积金，那没你什么事；如果你贷款还完了，也没你什么事。除此之外，在2019年10月8日签了房贷合同的所有商业贷款，你在8月31日前就会收到银行的通知，房产君就在三月初收到了银行的短信，大部分人没有收到是因为疫情不能让大家聚堆办理，据说银行已经再开通线上办理通道了，具体看不同的银行的政策了。
可能要人会钻牛角尖，说银行主动改利率，属于违约，那是你没细看贷款合同，人家银行有免责条款！第二个，我头铁，就不理，就不转，可以！贷款合同里也有写，人家银行可以自动给你转，也可以要求你提前还款，这时，你是违约方！
再说回这次转换，有两种选择：
1、转换成LPR利率；
2、转换成固定利率；
这两种不管你转换那种，LPR利率都是锚定2019年12月20日的LPR利率4.8%，并且银行会保证再2020年一整年的时间内，你的房贷利率和2019年12月20日是一样的，也就是说，如果房产君再2019年12月20日的利率是5.39%，那么无论房产君这次转换选择哪种利率，2020年还款利率，都是5.39%，但是，算法变了，进入2021年，就能体会出差别了。
说房产君的房贷利率，在转换前是5.39%，但是5.39%是这么来的：4.9%×（1+10%）=5.39%。
转换之后，既要锚定4.8%的LPR利率，还要跟2019年12月20日的5.39%的利率一样，那么房产君的LPR房贷利率就要一个加点值0.59%，算式如下：4.8%+0.59%=5.39%。
自转换之后起，到房产君还完贷款，加点数0.59%是不会变的！
转换后所谓的LRP利率和固定利率二选一，指的无非是LPR利率也就是这个4.8%会不会变而已！
如果你选择第一个LPR利率，也就是浮动利率，从2021年开始，会根据央行的MLF和加点（可以为负值）来变化，有可能升高或者降低；如果你选择第二个固定利率，那么无非就是合同换了一下，贷款额度不变的。
谈到这里，你是不是觉得，其实固定的挺好？你是不是已经准备好选择固定的利率了，哈哈年轻人！这可是你最后一次赶上经济红利这趟车的机会，你确定你不考虑一下吗？
从长远来看，利率下行是个大趋势，全球所有的国家，包括中国，都是有一个规律，就是随着社会发展，LRP利率是无限趋向降低，日本和欧洲很多国家他们都是0利率或者负利率，利率下行的概率是一个大概率行为，所以选择LPR这种模式在5年左右开看，是比较划算的，但是对于以后的事情没有人可以保证，所有人到看到不到5年甚至10年以后会是什么样子的。
对于这次的利率转换，你有什么好的看法，或者有什么疑问，都可以加我的微信，互相探讨。
| 
