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渭南润城公园印象小区业主刘某，因对物业服务不满，未缴纳物业费等费用被物业起诉。临渭区人民法院判决，业主刘某10日内向物业公司支付，物业管理费、卫生费、电梯费、水费、采暖费。业主刘某不服一审判决，向中级人民法院提起上诉。
近日，中国裁判文书网公布了，渭南润城公园印象小区业主和该小区物业（渭南和瑞物业服务有限公司）之间的服务合同纠纷二审结果。
一审法院认为，物业公司按照协议约定履行了自己的物业服务义务，业主刘某未向物业公司支付相应费用的行为属于违约行为。业主刘某物业费、卫生费、电梯费、水费缴纳至2016年12月31日，采暖费缴纳至2016年，截止2020年3月31日，业主刘某未向物业公司交纳物业费5002.10元、卫生费195元、电梯费1389.47元、水费907.2元、采暖费2873元，共计10366.77元。物业公司同意业主刘某提出的，扣除更换窗子的费用3870元。故业主刘某应支付物业公司费用共计6496.77元。
业主：物业服务问题整改未完成 物业未进行书面催缴
业主刘某认为：首先，物业公司未按照物业服务合同约定的服务内容和服务质量标准，提供物业服务，违反了合同约定，物业费应按照违约比例予以扣减。一审法院对物业这一违约事实未予认定。
其次，物业的起诉还违反了六部门的要求和调解协议方案，因为物业提供的物业服务明显低于前期物业服务协议所约定的服务内容和服务标准，小区业主及业委会多次找到相关部门协商解决，最终通过六个部门的联合调解会议达成一致意见，要求物业就物业服务问题整改完成并验收合格后，再主张物业服务费，但物业在整改未完成的情况下，违反约定提起诉讼，不符合六部门的要求和调解结果。
最后，物业在向法院起诉前未进行过书面催缴，甚至连催缴都没有，而是直接向法院起诉，违反相关规定。
二审法院审理查明，物业公司就案涉相关物业费的缴付，没有向业主刘某发出书面催缴通知书，履行书面催收的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业公司在向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，作出此规定主要是为了平等保护当事人利益，通过物业服务企业的书面催缴即可以提醒业主，也可以为业主和物业公司提供沟通机会，符合法律的效率价值；书面催交是业主承担欠费责任的前提，且书面催交的形式应具备合理性，故驳回物业起诉。最终裁定：一、撤销渭南市临渭区人民法院（2020）陕0502民初691号民事判决；二、驳回渭南和瑞物业服务有限公司的起诉。一审案件受理费50元，退还渭南和瑞物业服务有限公司；上诉人刘三刚预交的二审案件受理费50元，予以退还。本裁定为终审裁定。（来源：中国裁判文书网）
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