 五证不全、虚假宣传、规划变更、逾期交房……层出不穷的楼盘纠纷难免给人一种“买房就是买坑”的错觉。 一个房地产项目的开发大致要经历拿地、规划、施工、销售、验收、交房等过程，初次购房者通常很难理清其中的弯弯绕绕。除此以外，开发企业和施工企业盲目逐利冒险违规、地方土地财政思维作祟“睁只眼闭只眼”，都给楼盘留下了不可预估的后患。 “前些年渭南大力发展城市建设的时候，房地产市场开始活跃起来，一路开绿灯的情况也不是没有。现状来说，如果想找到楼盘的问题，每个楼盘都有问题。” 渭南一家大型开发公司张主管说。 五证不全的房子是怎么卖出去的？ “五证不全”是楼盘纠纷投诉涉及最多的问题之一。这里所称的房屋“五证”分别是《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、和《商品房销售（预售）许可证》。楼盘开发建设过程中，开发商需要按顺序依次取得。 也就是说，只有在依法取得了前四个证之后，开发商才能拿到预售许可证，开始销售商品房。而在前几年，五证不全的楼盘几乎司空见惯，这些非法预售的楼盘是怎么把房子卖出去的？ “很简单，把合同改成协议，客户和开发商签的不是购房合同，而是购房协议。”某开发商销售人员告诉小编，这些协议不仅成功地迷惑了购房者，而且不会在任何机构备案和公正，“如果开发商卷钱跑了，也没办法。” 于是乎，五证不全理所当然地成了许多楼盘纠纷的原罪，当购房者因为各种房屋问题和开发商理论时，才发现自己的权益并不受到法律保护。 只要房子卖得好 就什么都好 小编从不少业内人士口中得知，销售业绩的好坏往往决定着一个楼盘，能否在保证质量的前提下如期交房。 根据房地产市场管理条例有关规定，开发企业应具有项目总投资25%以上的自有资金。“除非资金量很大的地产商，很少有一次性资金到位的，都要通过后期预售一点点回款再投入工程建设。”某大型开发商相关负责人李先生告诉记者。 “因为一旦开始施工就要不断地投入，开发商必须尽快打开销路以保证项目正常运转。” 李先生说，在这种危机感压迫之下，不少企业打出不符合实际的宣传广告，向购房意向者作出不可兑现的承诺，甚至在未取得预售证前就假借协议方式进行实质交易。 “为了使资金尽快回笼，开发商往往用‘正式开盘后价格会涨起来’的借口来诱惑消费者。”某大型媒体房产业务工作人员直言。 房地产项目开发过程中，一般由施工方先行垫资建设，开发商按照施工进度每阶段结算一次，“如果前期启动资金花完了，房屋销量又没有跟上，施工方就可能因为拿不到垫资费用而停工，致使延期交房或者长期烂尾。”李先生说。 “当然也有施工方背着开发商私下转包，以获取更多利润。项目每转包一次就有人要赚钱，经过层层转包之后，最初确定的建设成本不断被压缩。”他举例说，原本300元/㎡的建设成本，到实际施工时可能只剩下280元/㎡，“开发商被蒙在鼓里，等到出问题了连人都找不着。” “去库存”阴云不散 徒有土地无法兑现 小编梳理一个阶段的网友留言发现，仅今年上半年，涉及楼盘延迟交房、停工烂尾的投诉就有46条。根据荣耀渭南网房产频道数据分析，因楼市低迷而引起的停工纠纷较往年同期有所增加。 一家建筑企业的负责人坦言，根据行业内统计，今年上半年渭南40%-50%的楼盘都没有完成既定的施工进度，“开发商不给钱，我们只能停工。” “不管是住宅还是商铺，销售情况都很差，新盘的售出率普遍只有50%-70%。”渭南一位房地产行销人员认为，如今烂尾楼盘越来越多，说到底还是市场不景气，“做房地产投资的人越来越少，开发商手里拿着土地却无法兑现。” 另据一位已转战县级市场的开发商称，经过前几年席卷全国的炒房热，各地房地产市场纷纷饱和，加上公务人员财产公开、房屋空置税起征等形势和政策影响，房屋需求量一度出现明显缩减，“去库存”几乎成为房地产市场的唯一主旋律。 而根据陕西省统计局近日发布的数据显示，2015年上半年，全省商品房销售面积1108.16万平方米，下降9.7%；商品房待售面积527.22万平方米，增长9.7%。小编并未获取到渭南市的相关数据，不过从总体情况来看，在这“一降一增”之间，渭南楼市的库存量仍然不容乐观。 “现在的情况是，买得起房的人不买了，买不起的人还一直在等。”李先生说，由于市场不景气，他所在的房地产公司已经开始转行投资其他行业，“如果房子能卖出去，我们就不用转型了。” |
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