你不知道的事 高考才是房地产调控最大的王牌！

      长期调控房价的手段不是什么限购、限贷，而是大学减招啊！但老百姓会同意大学减招吗？显然不！

  今天，是1977年恢复高考以来的第40次高考，小编祝愿学子们得偿所愿。

  作为一枚嗅觉灵敏的房产狗，小编想到，历年的高考人数，和房价到底有没有关系？985和211大学的分布，对房企拿地策略到底有什么启示？

  PART1 1999年后高考人数直线上升带来2006-2017房价持续上涨

  我一直认为，决定经济问题走向的最终是人的问题，包括人口问题、劳动力问题。至于房价，货币政策、财税政策、调控政策这些都只能引发短期波动，真正影响长期走势的，还是人口问题！

  所以你就知道，上海为什么在常住人口首次减少15万之后，提出要通过产业升级控制存量和增量人口，并且要建全球城市吸引外籍常住人口。你也应该知道，为什么全国各地都在吸引金融、IT、央企这些高收入行业和企业，其背后是对高收入人群的拉拢。你更要知道，为什么当局将所有的优质资源都集中在某些城市后，只能打让农民工去三四线城市去库存的主意。

  我们看下面一张图：

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  这是1990年以来历年高考参加人数和大学录取人数。我们可以看到从1999年到2008年之间，出现了一个急速攀升趋势，到达2008年的高考人数顶峰，1050万人。

  我们设想一下大学生毕业后如果能够在所在城市找到一份稳定的工作，有个3-5年的收入积累，再加上父母家人的资助，在城市买房还是相当靠谱的事情。那么大学4年+工作3-5年=当年高考考生集中买房年限。

  可以得知，1999年到2008年的高考人数上升曲线，带来的将是房地产从2006年到2017年的持续繁荣（当然中间不排除政策性因素带来的短期波动，长期走势不受影响）

  我们可以看看占据全国最多知名高校的帝都从2004年以来的房价走势，2004年，正好是1999年那波高考生大学毕业的第一年，条件好的会选择此时开始买房。所以帝都房价从2004年到2006年可以说是火箭速度。

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  条件一般的是大学毕业五年后买房，也就是1999+4+5=2008年，我们可以看到2008到2009年帝都房价走势，虽然经历了全球金融危机，但屹立不倒的房价背后，除了四万亿信贷刺激，就是火辣辣的刚需了。

  PART2 2008年1050万考生将集中在2015-2017年购房！

  达到峰值的2008年1050万的高考考生，大部分将集中于2015-2017年间购房，简直不敢想，上海为什么要在2015年那个关键节点出台了330救市政策。

  所以2015年下半年开始一直到现在，一二线城市的房地产市场是个什么德行相信大家也知道了。

  对于有些城市而言，需求始终在那里，但中国百姓买房就老喜欢受刺激的时候买，所以有关部门就会在合适的时候刺激你一下，直到根本停不下来。

  那又有人要问了，2009年之后高考人数开始下降，是不是表明2018年之后房价不会涨甚至会跌呢？

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  还是上面那张图，下面橘黄色的录取人数曲线，你可以看到是从2012年开始趋于平坦的。

  也就是说因为大学不断扩招，虽然2009年开始参考人数下降了，但是考上大学的人数一直在上升。所以以京沪现在都是五年社保可买房计算，房价拐点最早也要在2021年才会出现啊！

  PART3 扼制房价上涨真的要靠大学减招？

  所以长期调控房价的手段不是什么限购、限贷，而是大学减招啊！

  但老百姓会同意大学减招吗？显然不！

  看之前南京等地的散步事件就知道了。即使江苏2016年高考人数比2015年下降了3万多，2015年又比2014年下降了3万多。从2010年开始江苏高考人数平均每年2万人递减，但是家长们仍然不同意减招！

  高等教育资源的过分集中造就了北京上海这些超级大都市，而在我们的价值判断中一定要上本科，不上职业学校。教育结构的失衡带来劳动力结构的失衡，产业结构的失衡，城市发展的失衡，进而是房价的失衡。

  在小县城里，人们管大学生叫本科生，似乎代表着一种高人一等的荣耀。然而这些所谓的本科生大部分都是迷茫的，一方面大学的生活让他迷恋城市，另一方面城市的高房价让人心碎。

  一项权威机构的调查就表明目前求职最难的是本科生，因为人数太多，而且没有一技之长，而这部分人更多集中于一二线城市，举家三代倾尽全力买房，

  你说房价上涨怪谁呢？我也不知道怪谁，这个问题太复杂，根本不是我这个层次应该考虑的。这一切从本科年年扩招，就早已注定。

  PART4 房企拿地一定要看高校和产业！

  最后想再说说房企的拿地策略。

  我一直以来的观点是，支撑一个地方的房价只有两个因素：有当地最好的大学，最好大学的毕业生能在本地实现就业。

  全国的985和211高校，毫无疑问北京是最多的。其次是江苏、上海、陕西、湖北。那么问题来了:为什么西安和武汉的房价一般般？

  这就是最好大学的毕业生能不能在本地就业的问题了。极端的例子就是黑龙江、吉林、辽宁，共有211高校11所，其中985高校3所，比很多地方都要多，为什么房价还是那个鬼样？

  你知道东北的这些高校里有多少过剩产能专业吗？过去为了服务这个工业老大哥，那边的高校设置了很多相关专业，如今人才流失严重。哪个年轻人愿意留在东北？甚至连大妈都跑到海南去了！

  还有一个典型的例子是深圳，好像没什么叫得上的大学，为什么房价这么高？因为有拉拢高收入人群的产业支撑。你看华为都号称人均年收入超80万了！

  你再看杭州为什么那么特殊？别人没涨的时候他首先疯涨，别人没跌的时候他第一个下跌，就是因为他的好大学只有浙大，通过教育资源吸收的外地考生太少，而房产的购买主力人群是中小企业主，这部分人是最敏感的，资金链一紧张，卖套房子先！

  不过还是长期看好杭州的，因为他的产业越来越有起色，正在通过产业吸引全国各地的人才。

  所以虽然我也不愿承认，房价确实与高考有密切关系，调控房价可能真的需要大学减招。至于房企拿地，不能有钱任性，而是好好研究下当地的大学和产业。

  当然，以上都不适用于北京上海！

  房价会成为家长帮孩子填志愿的考虑因素吗？欢迎留言讨论。