楼市温和回暖　城市分化明显

      4月18日，国家统计局对外公布，3月份70个大中城市新建商品住宅价格全部低于去年同期水平，但成交量为21.7万套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平，楼市温和回暖，但分化依然明显。

      3月房价总体趋稳，环比价格下降城市明显减少

      “今年一季度，房地产运行指标的多项数据依旧处于下滑态势，市场尚未摆脱低迷的氛围。”链家地产市场研究部李巧玲表示，尽管整体市场依然不景气，但是受益于去年底以来的房贷新政，一季度商品住宅销售面积与销售额同比下滑幅度正大幅缩减。

      国家统计局统计数据显示，3月房价总体趋稳，环比价格下降的城市正明显减少。与2月相比，70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格下降的城市有50个，比上月减少16个；持平和上涨的城市分别有8个和12个，分别比上月增加6个和10个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳的0.7%，最低为惠州的下降0.9%。

      二手住宅环比价格下降的城市有48个，比上月减少13个；持平和上涨的城市分别有10个和12个，分别比上月增加6个和7个。环比价格变动中，最高涨幅为南宁的0.9%，最低为桂林的下降0.7%。

      然而，受去年同期基数较高影响，房价同比继续下降。“70个大中城市中新建商品住宅价格全部下降；二手住宅价格1个城市上涨，其余下降。随着环比房价由降转升，同比房价初步预计降幅将会收窄，并逐渐企稳。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟说。

3月份，新建商品住宅同比价格变动中，最大降幅为杭州的11.2%，最小降幅为厦门的0.4%。值得关注的是，去年3月打响楼市深度调整第一枪的正是杭州。目前杭州、宁波、温州、金华、唐山、海口、泉州七城房价均低于2010年同期。而厦门是去年下半年房价较为坚挺，特别是取消限购后房价反弹较大的城市。

      房贷政策调整刺激需求入市

      3月30日，央行、住建部、银监会联合发文明确二套房房贷首付降至四成，贷款利率也不再强制执行1.1倍及以上的标准。同时，财政部和国家税务总局对个人住房转让营业税政策进行调整，营业税免征门槛由5年降为2年。这套楼市调控组合拳被市场视为“超级大礼包”，让北京、上海、深圳等一线市场终于迎来了小阳春。4月初，上海出现了久违的“日光盘”，深圳上演了深夜排队购房，北京的少数新盘也出现了涨价迹象。

      统计数据也显示，3月份，70个大中城市新建商品住宅成交量为21.7万套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水平。随着3月底楼市新政影响的逐步显现，预计未来销售量可能继续回稳。

      “2014年以来，我国住房市场出现了交易量下降、价格下调的阶段性调整趋势。在经历了1年多的向下调整后，政府通过释放在过去被压抑的首次购房尤其是改善型住房消费，来促进住房市场稳定、防范系统性风险、贡献经济增长，一举多得，时机也恰当。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。

      信贷额度及利率水平一直被认为是房地产市场的风向标，是决定楼市冷暖的关键因素。2010年4月在最严厉的楼市调控政策出台后，我国二套房首付一路提高到50%、60%，甚至70%，且认定二套房过程中严格执行“认房也认贷”。去年9月30日，针对住房市场的变化，央行取消了“认房也认贷”的规定，使还清贷款的改善型住房需求也能享受首套房贷款的相关优惠。

      “今年3月30日的房贷新政，使个人住房贷款政策基本恢复到了2010年最严房地产市场调控政策实施以前的状况。”刘洪玉认为，从我国住房市场价格现状和发展趋势看，目前的房贷首付比例调整适当，且有进一步下调的空间，也是一举三得的措施。

      “二套房贷首付款比例下调，降低了消费者改善住房条件的门槛，刺激了一部分享受型住房消费和住房投资，达到了增加市场需求的目的。对银行来说，在没有显著增加风险水平的情况下，拓展了其提供住房金融服务的市场。对开发商而言，可以提高其存货的去化速度，改善流动性状况，刺激其新建商品住房的开发投资活动。”刘洪玉说。

      房价是否上涨，要看不同城市状况

      随着楼市“去行政化”以及房贷新政的落地，新需求入市会导致楼市全面回暖甚至房价大幅涨价吗？

      “是否会引发新一轮的房价上涨，这要看不同城市住房市场的状况。理论上来说，提高住房金融支持力度，能增加有效需求，有刺激住房价格上涨的作用。但从现实来看，不同城市的表现会有很大差异：住房供应偏紧的城市可能会向涨价的方向发展，住房供应充裕的城市可能对房价影响有限。”刘洪玉说。

      从统计数据看，楼市并非“普涨”，城市间的分化依然明显。一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均，分别由上月下降0.1%和持平，转为本月上涨0.2%和0.3%。二、三线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比综合平均虽仍然下降，但降幅均比上月收窄。

      “从2014年6月一线城市进入全面房价下跌，到2015年3月一线城市进入全面企稳，持续10个月的市场全面深度调整接近结束。但是，从去年开始的中国楼市分化仍将继续，并在今年表现为价格涨跌的不一致。”中原地产首席分析师张大伟分析，一、二线城市从3月开始，已经出现小阳春，特别是一线城市中的深圳、上海、北京，在4月已经出现房价上涨加速的趋势。而三、四线城市楼市也有出现小范围回暖的可能性，但大部分城市依然萧条。“三、四线因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。但降息对市场依然会带来一定程度上的成交量企稳。”

      李巧玲也认为，3月底的房贷新政落地后，对房地产交易市场的刺激有所体现，特别是一线城市，二手房成交量大幅增长。刚需和改善性需求支撑市场，二季度房地产销售情况会有明显改善。但是库存压力较大的三、四线城市，短期内去化或不如前者。