【渭南购房手册指南】关于房产购买的五证、三表、两书说明

荣耀房产

       关于很多朋友不理解的什么购房五证、两书、一证、一协议什么的，本次，将一一将这些证件列出，供渭南购房朋友们参考。

　　开发商交房时必须具备五证两书三表。合理的交房程序应该是业主先验房、开发商修房、业主满意后收房时才交纳合理的费用五证两书是什么？购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”、“二书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　
　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
　　
　　“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。


五证：

1、国有土地使用证
       《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。渭南市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《渭南市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《渭南市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《渭南市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《渭南市国土房管局临时土地使用证专用章》。




或者


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2、建设用地规划许可证　
　　《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
　　核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
　　法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
　　



或者




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3、建设工程规划许可证
　　《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
　　核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
　　法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
　　



或者




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4、建设工程施工许可证
　　《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负责开工审批等项工作。




或者




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5、商品房预售（销售）许可证
　　《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。


或者

或者




　　《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。

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关于三表、两书，将在下一楼层给予讲解

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一证：
1、房屋所有证（房产证）

渭南房产证

渭南房产证

渭南房产证

渭南房产证

两书：
1、住宅质量保证书
       我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
       商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
       房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

渭南房产证

2、住宅使用说明书
       《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，
         并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：  
        1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
        2、结构类型；  
        3、装修、装饰注意事项；  
        4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
        5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
        6、门、窗类型，使用注意事项；
        7、配电负荷；  
        8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；  
        9、其他需说明的问题。  
        住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

渭南房产证

三表：
1、房屋测绘报告书


2、房屋竣工验收报告


3、住宅质量分户验收报告



另，如果说新房装修，一般开发商还会和你签署一份“装修协议”，这个因地制宜，不是硬性的。

佛医我心

渭南有这些的地产商不多。

秘书小D

可以说木有几家全部有。特别是预售证。

来自荣耀新版苹果客户端

淑女静

那这不是5证不全么

心有千千结

渭南冒似没有这些啊

bmd8190015

渭南的房地产贼的胆。有市政府撑腰哩！

秘书小D

心有千千结 发表于 2012-8-21 22:37
渭南冒似没有这些啊

都有的，每个楼盘都会在售楼处悬挂复印件的。没有或者不齐全的话，就危险了，特别是土地证和预售证。

无天

收房时，五证齐全的没几家

子凯

要是能列出渭南五证齐全的楼盘岂不是更好