国五条无新意 调控仍待加码

火影

2013年楼市成交持续火爆

　　2013年伊始，楼市丝毫没有降温迹象，反而朝着更加火热的态势发展。土地市场也再次出现房企争地的情况。火热的市况以及购房者对房价上涨的预期也为中央在两会之前推出楼市调控新政埋下了伏笔。

　　中国指数研究院数据显示，2013年1月，全国百城新建住宅平均价格为9812元/平方米，环比上涨1%，涨幅较去年12月扩大0.77个百分点。这是自2012年6月止跌后，百城平均房价环比连续第8个月上涨。其中，京沪广深四大一线城市1月份均价涨幅超过2%。

　　2013年全国土地市场持续火热，各大品牌房企争相购地，土地成交额创近年来同期新高，其中北京土地市场表现格外突出。1月份北京共成交土地22宗，单月成交额高达241.66亿元，创近十多年来同期土地成交额的新高。

　　春节前后，房地产政策并无大的变化，但购房者心里预期变化较大，市场普遍预计今年房价将上涨，导致一线城市二手房成交的火热，成交量增加将进一步加大房价上涨压力。
新“国五条”：无新意、弱于预期

　　此次的国五条更像是在两会前对于楼市成交火爆房价预期看涨的应景表示，整体而言新政并无太大新意，未超甚至低于市场预期。

　　五项措施包括，要求地方政府完善稳定房价工作责任制。严格执行商品房限购措施，坚决抑制投机投资性购房。增加普通商品住房及用地供应。加快保障性安居工程规划建设。加强市场监管，推进个人住房信息系统建设。

　　总体看，这五条政策措施，依然是打击需求为主，增加供给为辅，强化限购和限贷的执行，实质内容与以往相差不多，目前的市场态势已经充分证明靠打击需求调控房价收效甚微。虽然明确提出要要扩大个人住房房产税改革试点范围、推进城镇个人住房信息系统建设，但又并未明确具体的时间和对象。

　　比起此前房产税试点扩容、严控二套房贷等预期传闻，政策效应要弱了很多。更多地只是表明了政府对房地产调控的一种姿态，具体能否对市场产生实质影响，并不令人乐观。
楼市调控的尴尬：多重因素导致越调越涨

　　近三年来，中央政府实施了一系列调控措施来为房地产市场降温，包括规定最低首付款比例，在部分城市颁布限购令，甚至在上海和重庆展开房产税试点。这些举措一度曾取得成效，但市场自2012年下半年以来出现复苏。

　　地方难舍房地产经济

　　这背后是楼市调控屡屡在地方执行过程中遭遇尴尬境地。地产对经济影响重大，而经济刚刚复苏，地方政策难免“投鼠忌器”。土地财政和“GDP”为主的考核方式决定地方政府未必有动力把复苏的房地产市场再打压下去。

　　不过此次新政在协调中央和地方在楼市调控上的矛盾时有了一些新突破。针对当前分化的市场厘清了房地产调控的重点城市，有别于以往的“一刀切”，对于部分三四线城市将其控制权下放到省级政府，似乎也暗示了中央与地方政府在房地产博弈过程中准备抓大放小。

　　细则难出台房产税扩容受阻

　　国务院在周三发表的声明中补充称，将扩大个人住房房产税改革试点范围，但并未给出时间表和相关细节。

　　2011年上海和重庆开展房产税试点。中央政府多次表示将把试点范围扩大到其他城市，但到目前为止没有任何有关扩大试点地区和时间的迹象。此前多次提到，无论是技术问题，还是利益阶层阻挠，不能推进个人住房信息联网，就无法实现房产税的精确打击。此次仍然没有出现具体明确的时间和范围，充分说明了房产税出台依然遥远。

　　从新政的内容可以看出中央和地方政府在房地产调控中博弈的升级，目前太极拳已经打给地方政府，而地方政府也会审时度势，很可能提出不着边际但表面上又不会违背中央政策的措施出来。

　　开发商捂盘刚需无处释放

　　再加上北京、上海、广州等热点城市因住宅用地供应偏紧，而开发商并未加大推盘力度，刚性需求无处释放，也导致一线城市房价顶风上涨。
等待调控细则 房企也要自律

　　今年房价的快速上涨，已再次引发了市场对调控政策的极度担忧。房产税出台、公积金政策调整、二套房收紧乃至停贷等传言四起，与2012年6月时的情景颇为相似。恰逢两会在三月初即将召开，房价无疑是会议一大热点，因此从现在至两会期间均为政策窗口期。

　　房价仍在中央承受范围之内

　　此前财经观察中就曾提到，在房价没有超出中央承受范围之前，不会出台更为严厉的调控措施。此次新政出台，表明目前房价仍在中央忍受范围之内，比起此前一刀切似的调控，中央更愿意将具体的措施细则交由地方处理。

　　1月份以来，东莞、金华等城市已纷纷出台下调住房公积金贷款额度的通知，由此也引发房地产调控加码的猜测。但由于公积金政策调整的城市均为三四线小城市，房价上涨压力并不大，且地方政府并无率先调控房地产的意图，因此预计主要原因可能是房地产市场回暖后，公积金贷款申请较多导致额度供不应求，或是出于风险考虑。

　　从新政中透露出来的信息是，对房价上涨过快的城市，要及时采取新措施，并且要扩大个人房产税改革试点范围，说明全国基调不会改，地方会有所动作。而多数三四线城市并无一线城市房地产供应不足导致的房价上涨压力，一二线与三四线城市楼市存在分化，因此即使房地产调控升级也将从一线城市开始。

　　资金面紧张施压房价房企自律避免大棒

　　而实际上，近期许多城市对公积金贷款门槛的提高，以及传言二套房贷首付及利率的收紧，最主要影响将是资金面或出现从紧的端倪。这可能将对商品住宅需求造成持续的负面影响，对成交量和销售均价造成向下的压力。

　　对于房地产企业来说，在房价尚未触动管理层之前，提前主动做出调整更为安全，应主动加大新盘供应量。否则一旦招来更为严厉的调控措施，有可能重蹈2011年到2012年上半年那段资金链饥渴的覆辙。