楼市调整短期内恐难结束 房价不会无限制下跌

荣耀房小妹

　　当前房地产市场低迷，量价齐跌的态势为近几年来首次出现，房地产投资增速也罕见地低于固定资产投资增速。在此情况下，不少人寄望于救市政策来激活市场，但在供需关系趋于平衡、内外经济环境稳定的情况下，楼市调整期恐不会在短期内结束。

　　从去年末开始，房地产市场调整就初现端倪，如今调整期已超过半年。虽然去年年初，我国曾出台调控楼市的“新国五条”，但就市场表现来看，该政策的效果并不明显。国内外经济形势相对稳定，由此可以得出，此轮房地产市场的异动并未受到宏观经济和政策环境的过多影响，而是市场自发调整的结果。

　　所谓的“自发调整”，主要体现在供需关系和价格等市场要素上。从供应端来看，经过多年的房地产投资高速增长，我国房屋供应量大大增加。尤其在土地财政和房地产经济的驱动下，不少城市出现供大于求的情况，近几年频繁被曝出的“空城”等现象，无一不是明证。

　　数据显示，当前各大城市的库存量均比以往有明显提高。其中，武汉、青岛、长沙等热点城市的去化周期已超过20个月，而西安、杭州、天津的去化周期则超过两年，北京的库存也在近期突破8万套大关，为近两年的新高，市场过剩水平可见一斑。

　　在需求端，由于产业配套不足、户籍门槛阻碍，使得城镇化进程偏慢，需求增速放缓。很多二三线城市表现出“人口净流出”，极大削减了购房需求。同时，随着市场调整的开始，不少购房者转为观望，进一步加剧了需求颓势。

　　价格因素同样成为市场调整的诱因，尤其在一线城市。

　　近几年来，一线城市房价上涨迅速，去年的同比涨幅甚至一度超过20%，为有统计以来的首次。在房价长期背离居民购买力之后，成交量势必难以持续，价格也会出现明显回调。