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本帖最后由 布娃娃 于 2015-8-13 16:49 编辑
在渭南买房，一进售楼部，是不是就只能看到各种楼盘和户型模型了？
脑袋里想问的问题似乎都消失跟着职业顾问走了，有木有？
那些置业顾问说给你的名词你都懂吗？你知道该问他什么吗？
弄懂这些房产知识，避免被忽悠 ，才能让你更加了解你想要的房子。
小编是个好人，有木有？
好了，言归正传，来看看吧...
一、五证
1、《国有土地使用证》
2、《建设工程规划许可证》
3、《建筑工程用地规划许可证》
4、《建设工程施工许可证》
5、《商品房预售许可证》
基本上看房子的时候，只要你看到规范的《商品房预售许可证》就可以放心喽，证明这个楼盘是五证齐全，合法销售的。
为什么呢？因为只有合法取得前面四个证件，才能够拿到《商品房预售许可证》...
二、两书
1、《住宅质量保证书》
2、《住宅使用说明书》
三、楼盘均价
它是一个楼盘的平均价格，代表着这个项目整体的价位水平。
但是当你去买房的时候，你会发现，用均价来买房，往往是买不到的。开发商在开盘销售之前根据当前的市场情况以及成本核算，定出要销售的小区中的销售价格，这个价格就是项目的均价。
一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。
四、楼盘起价
在渭南的大街上经常能看到低至2999元，真的这么优惠吗？楼盘中相对位置不好的哪一类房子的单价，起价房可能只有一套或一层，对购房者没有太大的实际意义，只是参考价而已。而且你去的时候往往会发现，这套房子已经卖出去了。
五、公摊
所谓公摊面积，是分摊的功用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。普通住宅的一般公摊比例：多层：8%—15%，小高层10%—20%，高层15%—30%。
五、实用率
是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。
六、建筑容积率
是指项目规划建设用地规范内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
PS：对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
七、建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。计算公式 建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。 比如一块地为10000平方米，其中建筑底层面积3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
八、绿化率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。计算公式 绿地率=绿地面积/土地面积
九、房屋产权
房屋产权指的是房屋所有者对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。
十、产权证书
产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。
十一、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。
契税征收比例：90平方以下（不包含90平方）—1%；90平方—144平方以下（包含90平方、不包含144平方）—1.5%；144平方以上（包含144平方）—3%；房产性质为别墅或商业用途缴纳3%
十二、单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
十二、存量房
一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
十三、廉租房
我国的廉租房只租不售，提供给城镇居民中最低收入者。
十四、准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，ZF按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。
十五、现房 现房是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。
十六、期房 期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。
十七、尾房 尾房，又称尾楼，不能等同于烂尾房和一般空置房，是指项目销售八九成以后剩余或长时间没有销售出去的房屋。
PS：当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，此时所销售的房产，一般称为尾房。尾房本身有两种形态，一种是整个项目里面比较好的房子，开发商将其留在最后“压场”；另一种是有“问题”的房子，诸如朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级等问题，但并非一无是处。这类房子只要经多方权衡和比较，还是有其独特魅力的。
十八、烂尾房 烂尾房的品种是不受限制的，无论是高档公寓、写字楼、别墅还是普通商品住宅，均存在同样的可能性。因此，投资购房者详细了解项目开发商的整体实力，正确判断市场供求状况，掌握国家政治、经济环境的动态都是十分必要和重要的。
十九、混合结构 砖石、砖混、砖块、钢混。
二十、大模板结构 以混泥土现浇代替砖作为承重墙。
二十一、大板结构 预制件现场装配、用钢比重大。
二十二、框架结构 钢筋混泥土为承重梁柱，可随意分隔。
二十三、简易结构
临时建筑，最长使用年限为2年。
二十四、楼间距（日照间距） 两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。
PS：建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。当然，楼间距越宽越好了。
二十五、公用面积 公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。也就是我们买房时所说的公摊。
二十六、使用面积 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和
二十七、实用面积 它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额
二十八、居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
二十九、净面积 要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。
三十、竣工面积 是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。
三十一、销售面积 套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）就是销售面积。
三十二、层高 是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
三十三、净高
层高和楼板厚度的差叫净高。
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