渭南房地产市场闲谈

七夜

刚才看了荣耀渭南网房产楼市某位坛友的贴子，关于渭南房价众说纷纭，楼市崩不崩盘，地产房盖楼烂不烂尾，跟咱们有几毛钱关系？
买或不买，卖或不卖（降卖或涨卖），房子还是在哪儿，土地却还不是你的，有个啥激动的？有钱在手才是重点。
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对于住宅，房地产会对楼层，户型，使用面积等一房一价，而所谓的均价只是一个对外报价。
一幢24高层建筑，假若均价3700元/平方米，而这个高层还要分板式楼或点式楼（这两区别请百度吧）
板式南北通透，设计合理，但使用面积略小，价位高。点式楼，二梯N户，每户始终有房间不通透，造价便宜（使用土地节约，住的多，俗称桶子楼，跟香港学的，唉！）。咱渭南大部分的高层建筑都是点式楼，太他妈坑爹了。

为了节约土地，建楼跟拥葱一样，而且小区就那几道行道树，在搞点冬青围在楼四周，就叫绿化。。。胡扯蛋！车位还卖的跟抢钱似的，每月还收管理费，使节期限还那么点年，你说！你要出离愤怒了吗？哈哈！那请你离开中国。。。
这最关健的还没到，还请你把下面的看完，哈哈！

关健的是你所购置的住房，质量以前说是百年大计，现在只要能交工，把你哄到收了房，就没有人管了。至于物业，就是房地产商请来的打手（突然想到，你是猴子请来的救兵吗？这个笑话，呵呵！）看着别心痛，其实大家都知道，买房人就是案板上的肉，都懂，但都学驼鸟，把头深深地埋在城市钢筋水泥森林里，唉！

点式楼一般是2梯四户（两部电梯，一部楼梯）而这四户内，东西户型使用面积较大，中间两户就是个“汉堡包”，若要南北通透，就把入户门打开让风穿堂过吧！这一楼层结构只是打个比方，并不都相同，只是雷同。
举例咱渭南最著名的房地产商盖的楼，一平层住户的密度达到了两梯6户，两对门同时开门不说撞车，悲催的是面向北的，永远都不感受不到阳光暧暧。
问问，要这样户型干嘛？你说便宜？是，买房现在是许多年轻人“毕生”大事，月光族还想自己有住房，还不想和父母一块住，还想父母给交首付，不要皮脸！送四个字裱一下挂墙上吧！

好吧！不胡扯了，前面几段只是蛋痛的表述，现在回到均价处。
24层，拿下中上各楼层讲，每层价不同点在于，下面楼层便宜，越往上越贵。存在一个建筑面积在使用上的不同，朝向不同价位不同，
同时户型大小价位也不同（同平层大户型便宜，小户型贵）。均价3700，四楼以下可能就是3300，之后遂层每平方米递增几块到几十块，直到二十几层时达到4000以上。。。。唉！中国人太多了，中国的土地太少了，也不知道哪个脑子有水地说的，要盖高楼，盖那么高还不是地产商有好处，盖那么高日天呀！
不好意思！又胡扯了，唉！
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去售楼部，一个一个财大气粗地盖地跟宫殿似的，就连厕所装修地都让咱不好意思方便，人家爷有钱，真有钱，但爷差钱，不差钱他卖房作甚？呵呵！
咱同漂亮的销售妹妹谈购，如果你不是财大气粗或者没有爆发户特征，就被妹子牵着走吧。
好了，说重点，在市场上买货，你大概能估算出成本来，去计算压价空间，而房地产商所标的价，你能算出个什么？土地成交价知道吗？容积率知道吗？建筑成本、建设税费？其它灰色支出知道吗？能有几个人知道。。。。。
国家没有法律规定这些必须像“五证”一样公示在墙上，让咱们怎么算？

现在，网络很发达，除了不能去国外（翻墙除外），下面拿一点数据来说话。
我拿咱渭南某一大型房地产商的数据推猜（哥哥只是一个好心人，非专业人式，只是简单比划，地产商请勿在意！）


插错第一张图片，重新编辑修正


别问我这两组公告和公示从哪来的？咱渭南国土资源局上是查不到的，如果能查到，大家都学会算啦，哈哈！
第一个是土地使用权挂牌出让公告，于 2013-11-21公告，大家赶紧来抢土地吧。。。。
综两张图，我只列几个数据，其它不说，能看懂的就自己笑笑行了，看不懂的就继续往下看吧。
第一张图，宗地坐落：仓程路北段西侧；宗地面积：49317.85平方米；起始价：11096.52万元
第二张图，宗地坐落：仓程路北段西侧；土地来源:：4.931785；成交价格：11096.52万元。另外一组数据：面积(公顷):6.213000等于62130平方米。
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下面简单计算，（计算公式依度娘）
110965200元除以49317.85约等于2250元是土地面积价格，在除以该地块的规划容积率3.0（上面最大3.2，暂按3.0算）等于每平方米楼面价750元。。。。现在假定高层建筑成本为每平方米1500元，在加交纳的税费为每平方米建筑面积500元，在给其它的支出300元建筑面积每平方米，总计为3050元。。。。。那么他要卖多少钱呢？

告劝大家别整天去观注房价的涨跌，这只跟真正要购房者有关系，你不买整天就在哪叫着买不起，你就永远买不起。
渭南的房价本没有涨多少，只是通货膨胀因素让你感到望房兴叹。好好去挣钱吧，别乱花钱，别看一到晚上大街两边夜市上满是人，寻思着这家伙的钱从哪来的，可能人家就是比你早两年买房，扛过了通货膨胀，现在的收入有闲钱让生活过的有滋有味。

以上文字只是我一个业余人的闲扯，不针对任何房地产商、炒房客、刚需及观望者。
同时我也刚刚自购住房一套，所以，我不会移民，因此，我热爱祖国，我热爱渭南，谢谢！

不温不凉

努力挣钱买房去吧，我表示你说的那个父母买房让我们住，哎！躺中~~而且还是双方父母一起帮忙付的全款。

谁是谁的谁123

东西向的房子怎么样？

kklc

土地财政......

七夜

谁是谁的谁123 发表于 2014-6-25 16:08
东西向的房子怎么样？

建议买南北楼座，东西楼座真心不好！

白兔子

七夜 发表于 2014-6-25 16:13
建议买南北楼座，东西楼座真心不好！

户型是不是南北向的好，但是感觉渭南南北的户型不多啊

七夜

白兔子 发表于 2014-6-25 16:14
户型是不是南北向的好，但是感觉渭南南北的户型不多啊

买板式呀，三室都通透

孤独的纠结

很有见地，其实现在大多数人买房不会这么认真考虑这个问题。
因为渭南房价的趋势都是如此，一家地段好点的卖4000均价，次一点的卖3700均价，再好点的人家卖个5000均价。。
老百姓先根据价格和位置 抛去承受不起的，再从能承受起，或者忍者能承受起的区间里筛选，一些口碑不错，环境不错，承诺的不错的、户型还成的。。
对比对比，然后才会去买。

这些什么土地的，老百姓了解归了解，无法左右价格。。。拿快地就一亿。。。那房价还能少吗。。。税收大头呀。。

lee15929329041

楼主还是比较用心  我以前在开发商那里干过 现在的房价成本已经快逼近3000了

七夜

孤独的纠结 发表于 2014-6-25 16:48
很有见地，其实现在大多数人买房不会这么认真考虑这个问题。
因为渭南房价的趋势都是如此，一家地段好点的 ...

许多百姓辛苦积攒的钱。。。唉！
他们很少在乎土地使用年限，小区配套、绿化，所购楼层朝向，物业及后续费用等等入住后才猛然明白的东西。
就是一个价位，也就造成钱不多又够不着，纠结呀，唉！