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西安房价"温吞式发展" 保障房体系成房价稳定器
从近几年全国城市经济排行榜中不难看出，西安市位列30位上下，而房价一直徘徊在50位左右，始终处于中下游，被业内人士比喻为“温吞式发展”。
“综合来看，西安房地产市场的主要特点是房价趋于平稳，供需量相对平衡，几乎没有经历过大的波动，房价年涨幅率始终低于10%，符合全国房地产发展态势。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗日前在接受中国经济时报记者采访时说，“近几年西安房地产市场处于理性成熟状态。”
全面建成保障房体系
现任西安住房资金会会长的屈增民，曾经任职西安市政府副秘书长，分管西安的城市建设工作15年。他认为，西安房价平稳的主要原因得益于西安市政府较早提出多样性保障房体系的构想，并且始终把解决居住问题当成历任政府的重要考核之一。
据介绍，早在2002年，西安市就成立了棚户区遗留问题办公室，2006年，正当全国其他地区加速建设经济适用房时，西安率先提出加强廉租房建设的理念；2007年，成立全国最早的城中村和棚户区改造办公室，截至2013年，共化解170个城中村，超过全部362个城中村中的一半，其中20万人纳入低保，实现市民身份转换；同年，西安市将陕西省下达的10万套安居工程指标调到11.5万套并完成建设，其中，对廉租房的分配，分成资金补贴和实物补足两种方式，共办理2850户。
“城中村和棚户区的改造，对房价的上涨起到了抑制作用，解决了部分市场的刚性需求。”屈增民说。
杨东朗也认为，西安房地产市场之所以理性成熟，得益于近几年的保障房、经济适用房、公租房、限价房等保障体系的基本建成，基本满足了西安各大型企事业单位和科研院校的需求；再加上每年进行的城中村改造工程，相当数量的城市居民得到安置，覆盖到社会主要群体。
加强公租房建设需要注意负面效应
“横向比较，西安的房价虽然不高，但是老百姓觉得依然高。根本原因是老百姓收入低，所以购买行为较为理性。”此外，也与一些人买新不买旧的观念、限购政策、信贷政策、二套房交易高额税费的收取等因素相关。在杨东朗看来，西安的房地产市场应该分为两个板块，一是保障房，二是商品房。商品房价格基本平稳，而“解决因收入偏低而形成的购买力不足问题，需要加强公租房建设，并且让公租房和廉租房体制并轨。”
杨东朗建言：“尤其是经济适用房还要坚持干，继续加大政府保障力度，但是要完善建设经济适用房的制度，而不是压缩它的建设。”
据了解，从1998年开始至今，西安经济适用房面积占住宅总量的10%以上，最多时达到20%，比例之高在全国位于前列。
“经济适用房的诞生干扰了正常的房地产市场秩序。”屈增民则提出了不同的看法。如何解决大量建设经济适用房和公租房的资金来源？目前当地的做法首先是倾向依托金融杠杆，去鼓励个人贷款购房；其次是制定土地优惠政策，以吸引开发商投资建设。但事实上，商业银行对个人贷款的首付比例已超出了10%，同时也取消了之前的0.8%利率优惠。土地政策带来的后果是，民间投资开发建设中地价过快上涨，导致房价上涨。
“这一点，政府需要反思。土地出让不能无序竞争从而减少地王现象。当然，开发商的利润我们也要算一算，开发商应以量取价、薄利多销，尽量多盖让老百姓能买得起的住房。”杨东朗说。
杨东朗还认为，二手房较高的税费和信贷难度使投资需求下降，导致西安二手房的交易量远远不如一手房交易量大，如果二者销量相差不多，房地产市场将更加健康。目前来看，房地产市场的降温主要出于宏观经济政策调整，人们对房产税的试行还没看清楚，所以持观望态度者居多。（腾讯大秦网）
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