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物业服务管理涵盖比较大，我就用自己九年那么点点业务知识向大家讲解下物业的职权与遇到物业不作为时应当采取的手段。 一、小区机构有那些 小区服务管理机构由下至上为：小区物业----业主委员会----居委会（北上广等一线城市已经覆盖）----社区----街道 二、物业基本服务管理定位 小区物业服务概述： 1、保洁类：维护清洁公共部位卫生、清理小区生活垃圾。 2、工程类：维修更换公共部位照明、开关等设施部件，维护保养基础设备，消防系统、门禁系统、监控设备、电梯设备、水系统、每季度清理生活水箱（各地物业条例不同清洁时间区间不同）、车库设施设备、配电室、供暖设备等。 3、安全类：秩序维护，进入小区核查、安全巡逻、车场秩序、内部道路秩序、安全报警系统测试、突发事件处置等 4、绿化养护：草坪、树木修剪。 5、业务拓展类（收费）：入户家庭维修物品更换、家政保洁、物品搬运、废旧家具清理。 6、业主服务类：协助业主办理政府机构所需的各类手续证明、协商处理业主住所所遇到的各类问题等。 小区物业管理概述： 1、装修管理：办理相关装修手续、监督并根据装修手册处理各类装修违章、督促整改装修违章等。 2、门禁管理：核查小区外来人员及陌生人员拜访 3、环境秩序：处理违章搭建并上报政府相关部门、处理小区杂物堆放、处理提醒车辆占位及乱停乱放现象。 4、品质类：品质总体来说是小区对人的一种感官，简单来说就是从小区公共环境可以感受到小区整体的高大上，已是小区房屋价值提升的主要因素。此项需要业主的积极配合。 我本人从事物业管理工作九年，从渭南本地物业到上海国内一线物业均有工作经验，工作业态有住宅物业和商业及商写物业经验，针对住宅物业来说，物业服务管理其实就两个字：主动，将所有问题前置化，主动及时去解决业主诉求的各种问题，难点问题要明态化的告知业主难点及进度，取得业主的认同，对于解决不了的问题需求寻找相关政府及建设方进行处理，同时也要告知业主问题的处理方及物业跟进情况，就目前渭南本土物业来说，物业服务管理停留在盈利，而未考虑到业主方的环境感官，同时作为业主方分不清哪些事物应当由物业负责，哪些是物业职权范围外。下面我举例说明物业责任问题与非物业责任问题，不认同的坛友可当我放屁，毕竟我也不是物业管理师。 1、物业责权及侵权 A 某小区在供暖期停止供暖、未作出停暖说明及未退费，各位业主可查询物业服务合同及市政供暖通知，如非市政设施设备问题，物业单方面停止供暖属于私自操作，业主可要求退费，如按法律程序，业主可对物业进行起诉， B小区设施设备运作不良、故障率频繁，例如电梯、供水系统、门禁系统，业主可查阅物业服务合同，然后要求物业提供相关故障设施设备的日巡查记录、维保记录等台账，当此类台账不全时属物业违反合同约定，可向相关部门反馈或起诉物业，一般设施设备维保未按照周期进行会造成性能降低、寿命减少或直接瘫痪。 C车辆在地下车库或地面车位划伤损坏，第一要看停车所交的是车位管理费还是保管费，就目前而言住宅、商业及商写我本人均未经历过物业会收取保管费，第二车辆是否停在车位，如收缴有保管费，但车辆未停在车位那么物业有拒赔事实，和保险相关条款一个道理。那么这样说是不是物业针对于车辆损伤均不负责，答案是NO，例如说业主A与业主B产生矛盾，B为发泄情绪故意打杂A的车辆，物业巡逻人员发现后不制止、不理睬那么A可要求物业赔偿，赔偿理由为物业不作为，此项为物业服务合同中秩序板块约定。 D物业私自铲除部分绿化增加车位，此项为物业侵权，违反物业管理相关法律法规，小区公共部位为小区业主共同所有，在未取得小区业委会书面同意下不得私自改变公共区域用途。 2、非物业责任问题 A楼上露水楼下受灾，经常性会遇到装修防水处理不好造成楼上漏水楼下受灾的情况，那么物业在事件中处于什么位置，应当怎么去做，遇到此类事件，物业处于协调位，针对楼下受灾，积极联系漏水业主对出水点进行维修整改，防止受灾业主损失扩大，在漏水业主执意拒不整改情况下可协助受灾业主向相关机构进行举证，同时可采取必要手段防止持续漏水，此类事件一般由社区相关对接人处置。 B小区不栓狗绳现象，小区出现不栓狗绳只要物业尽到告知、宣传等手段，那么小区物业将不承担责任。因为小区物业定义是服务管理，而管理的是违反相关条例、政策法规的现象及合同约定的事项。同时大部分地区的物业管理条例也未赋予物业有针对养狗不文明现象的处置权。 三、关于小区多种经营的问题： 多种经营在物业管理中一般称为多经，通俗来讲就是外来资源的费用收缴，简单来说就是广告、外来企业占地经营活动、地上临停车位车位费收缴等，近期国家出台了关于电梯广告等外来收入的规定，规定称公共部位广告费用或其他公区费用均为业主所有，那么问题来了，物业禁止这些东西进入小区业主将损失这笔费用，那么如何合理的处理此类问题，早在几年前，万科物业已经将多经收入纳入公区收入，将问题前置化，简单来说就是费用分成，用我曾经在万科旗下某小区工作事实来说，广告类分成物业与业委会分成比例为7/3，临停车位为9/1，因为在这些广告进场后物业承担着日常维护、安全责任等因素，而车位承担着维护维修（例如车轮定位器、车位地面地砖维护）。这些收入如何定位，在物业进驻小区前或业委会成立后，业委会应当提出并与物业商讨，签订相应合同。 四、物业不作为的制约 如业主发现物业服务管理差，存在严重的不作为问题或侵权严重，无视业主权益，业主可向业主委员会提出意见，由业主委员会召开业主大会或牵头以书面形式对小区业主进行问卷调查，超过三分之二业主同意并公示后，业委会可联系其他物业公司或房管办（房管办一般属于街道级、无房管办可联系房管局）进行更换招标。招标后应当公示招标结果。 五、渭南物业存在的问题与业主存在的问题 有兴趣大家可以百度查询各家住宅物业公司的全称，以前称为某某物业管理公司，现在基本称为某某物业服务管理公司或某某物业服务公司，从名字上不难看出部分物业已经从根本意识上转变，由管理转变为服务+管理，而物业服务近几年对房地产的销售也起到了至关的作用，用万科物业举例，在前几年万科地产在销售时的金句便是，我们卖的不是房子，卖的是物业，我在万科工作时的小区项目位置位于虹桥火车站西北直线距离三到五公里，2015年开建初，周围荒芜人烟，业主购房时一边说你们的价位是这地方五年以后的价位，一边掏钱购买，据说当时销售价位四万上，而现在万科时一区二手房出售价位七万至八万，价位直翻一倍。周边富力十号住宅六万至七万间，直线距离约二公里。而够二手房的业主选房直接先看小区环境、物业服务。所以说物业服务对房屋销售有一定的促进。言归正传，目前而言，渭南本土物业基本处于2000年的思维模式，以企业自身利益为主，而忽略物业利益来源于业主物业费用缴纳的及时性，同时物业更应当考虑长久性，房子卖完了就没了，而物业才是长久资本，或者说是一只常年下蛋的战斗公鸡。渭南物业的问题就不说那么细致了，大家都知道，那么说说渭南业主的问题，简单来说就是不懂业主的权益，遇到问题全部甩锅物业，或者遇到不作为等侵权行为找不到处理方法，比如说，交房后还没装修发现施工质量问题直接甩锅物业，让物业处理，其实安静细想下来，找物业真没用，除非你住全国知名房地产开发的小区，第一，本土交房后由于地产公司（开发商）意识问题哪怕小区物业为自己旗下公司，也会拖拉处理，第二，在交房后物业属于业主与开发商之间的纽带，业主反馈问题至物业，物业汇总报告给开发商，至于修不修、整改不整改、什么时候开工，物业没那个权力也没那个能力，相信这个大家都很明白为什么。渭南业主另外一个问题，发现物业存在不作为或侵权等严重后果后，聚集人员在小区商议，商议结果后第二天像没事一样算了，这里面来说部分小区未成立业委会，比如我们小区十年了大部分人都不知道业委会是个啥，另外一种就是业委会不知道它能干什么，归根结底就是不懂、不动、怕麻烦。 以上那是我近期看到很多人对物业的曲解所写的一些个人理解，作为一名物业人，我个人深知物业人的辛苦，对于大家所述说的问题、矛盾也深感理解，只是感慨大部分物业公司的霸权主义祸害了物业服务管理这个行业在大家心目中的印象。 本人不才，如大家觉得我所说废话一堆可以怂我，但请别怂的那么狠，如有本地物业同行觉得我演过其实，也请指出，我会虚心接受，同时共同学习，共同努力。 | 
