签到天数: 848 天 [LV.10]以坛为家III
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发表于 2010-10-10 19:16
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收新房子时注意事项
有关收房的程序问题,务必请开发商按照国家法律规定,煤气开通费,有线电视开通费等相关费用应该由开发商承担.开发商收取的垃圾清运费需要物价部门核准,无物价部门核准的收费,皆为非法.否则全体业主拒绝收楼.
一、证书方面：1、《竣工验收备案表》； 2、测绘部的实测面积文件（即房管局勘丈科出具的<<勘丈报告>>以确认房屋面积）；3、《住宅质量保证书》；4、《住宅使用说明书》 以上证书缺一不可。如开发商不能提供上述文件,则构成违约,可根据合同约定及法律规定追究违约责任!
二.检验住房是否与所买的户型一致,有无规划设计变更(如层高,窗 户位置,管道布线)
三.市政配套与公共配套完备状况,比照商品房合同签订交付条件.
四.仔细读清交房验收单上内容,不要对没有实际检查的东西,随便签字. 另外，对室内的情况及质量不明确的，在收楼文件上可以注明“室内情况尚不清楚”等字样。这一点需要注意。
五.实地验收:
1.结构工程:钢筋是否暴露,墙面是否渗水,是否有裂缝,承重墙,梁,柱是否符合设计规范.
2.梁与柱工程:梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线.
3.层高:其尺寸是否符合图纸标称要求.
4. 门窗工程:门的厚度,材质与规格;窗底部滑道是否平滑,窗框的材质与规格;门框,窗框与墙身无过大缝隙. 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。如果你装修要换掉就不太重要了。
5.水电工程:电气线路安装应平整,牢固,顺直,穿墙应有导管,导线加接必须紧密;应按套安装电表或预留表位,并由电器接地装置;照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确. A. 防水检查：卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。B.给排水检查：上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏要做通水试验，可用桶装满水往里倒，看是否畅通。C.卫生间用电——卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。D. 厨卫通风——是否有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
6.室外工程:阳台是否与事先承若及设计图相符,楼宇标识,门牌标识,层位标识,房屋标识是否与实际相符,是否有邮政接收箱,电话线是否进户等,给水情况,水质如何,水流状况,水表计量和供电是否正常.
7、 墙地面空裂——墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
8、 阳台裂缝——这是比较容易被忽视的地方。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知发展商。
9、电气设备——A.检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。B.开关接口——检查一下开关、插座的牢固程度，别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否结实。
10、 插座——检查每个插座的数量及是否已通电。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。
11、 查抄水表、电表底度。
一收房的一般程序是：
1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。
2、买家应在收房通知单上注明的时间（通常是30天左右)内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
3、楼房现场验收
1)发展商应首先出示
1《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
2《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》
3《建筑工程竣工备案表》（《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章）
4《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）
5《住户验房交接表》
6《楼宇验收记录表》
7管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)
如果开发商不能提供这些文件，您可以拒绝收房。
【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
2)买家缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。
3)依原合同约定标准验楼。
4) 验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
5)根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过15天；无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议
6)如对楼房基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并签署钥匙凭条。业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》，在《住户验房交接表》上签字认可。
4、办理入住手续
1)换发票、缴交各项相关费用；
2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；
3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。
二 做好充分准备
接到发展商寄来的收房通知书起，收房准备工作就应该开始。
收房前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收房时间，确定具体收房日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。
其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约)，各期还款单据（发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员的相片，收房通知书，等等。
最后，当然要找一位有经验的收房专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙，可以大大减少收房验房细节上的疏漏。找多些人一起收房，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收房时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。
三 查看“三书一证一表”
“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，
“一表”是指《竣工验收备案表》。
《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；
《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；
《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。
这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。
因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。
四 收房过程见招拆招
●陷阱一：收房时限
发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。
对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。
●陷阱二：证件不齐要交楼
“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。
对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《XXXX表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。
●陷阱三：先签文件后验楼
上文所述的先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。
对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。
●陷阱四：疲劳战
商家典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房，造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收房的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是，对于发展商来说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余，也往往亏透了！
对策：应对这种伎俩的方法是莫被收房现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。
●陷阱五：灰尘满积
清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。
对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。
●陷阱六：大事化小
无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。
这其实又是商家的一个陷阱，将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重，让不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。
对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。
●陷阱七：巧立名目的收费
虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收房入住时又巧立名目乱收费用。
如天河的张生在看楼时，发展商在样板间的门上贴出说明，明示此门“随楼附送”，签合同时，张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收房时，开发商未装防盗门却提出收防盗门安装费，理由是门确实附送了，但锁是具备防盗功能的进口货，因此要收费，且他们的收费也符合物价局的标准，发展商把无理的事情说的似乎头头是道。王小姐在楼盘的认购须知里，发展商明确标出了入住收费的价格，其中一项收售费让王小姐甚为不解，楼小姐明明说可视对讲系统是赠送的，但收房时却要交 3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目，而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费，但要化400元购买长期所有权。
对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱，另外，收房时也要不怕麻烦，与发展商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，更好保护自身利益。
五 查房验楼有技巧
●户外环境要看清，面积仔细量
首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件，购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差是否可以接受。据《商品房销售管理办法规定》，如面积误差比绝对值在正负0.06％（含0.06％)的购销双方不作任何补偿，0.06％（含0.06％)至3％以内（含3％)的，据实结算房价款，超出3％的，买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问，可先自行测定房内面积，确有问题，再请房地产测绘机构测绘，以其认定的房屋建筑平面图为准。
●地面需平坦无裂漏
如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空洞声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖部分面积下面是虚空的。
●墙体和墙面，笔直均匀是关键
检查墙角，墙体转角线是否笔直；带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方正，用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度；查一查墙脚部分硬度是否高于墙面，地否平整，是否在一个平面上。墙脚的高度以12～15公分为宜，色彩最好与地面相同。不同等级的建筑，其墙面处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸。贴墙布等。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较租的颗粒或印迹大，说明质量低。喷塑的要看墙面的整体性，色点大小应均。查看墙纸、墙布是否有气泡，纸与纸，布与布的交接处是否平整。
●门窗材质挺重要
首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，注意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用；看门开启是否自如，关闭严不严。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻，有无残缺。窗户的密封性要好，注意窗台有无渗水，窗底部滑道是否平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在收房时解决。
●设备要齐全
消费者可检测给水管、排水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于附送设备的性能，消费者应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。如对于空调，可先柚梦露热缓蟮浇ㄖ?诟鞑糠质挡馕露龋?煅槠湮呛铣潭取6杂谘谈衅鳌⑽赂衅鳎?删植扛谋浣ㄖ?夷诘难潭群臀露龋?凑庑┥璞冈诒曜嫉难潭取⑽露认率欠癖 ň??nbsp;
●插孔探头要点清
如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。当然了，还要查一查电制板有没有堵塞或崩裂，有没电力供应。
●顶棚要结实
住宅的顶棚构造一般较简单，消费者可检查吊柜是否结实，上下取物是否方便。给、排水管道、空调送风管、电线网等的处理是否合理。顶棚支撑在上面吊下的构架上。消费者应看构架是否结实，顶棚上的灯具是否完好，各送风口是否均有风。
●厨卫重点是防水
厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次24小时闭水试验，看是否漏水。
卫生间要注意查看天花有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，洗手盆及浴缸排水是否顺畅，坐厕把手与水龙头等能否灵活操作。厨房应查看厨柜有无损坏，柜门是否开关自如；煤气喉是否安装妥当，有没破裂，炉具有没刮花；检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始，排水位是否够斜、有无淤塞，水龙头有没破裂、上、下水、灶具排烟是否通畅；瓷砖质量、铺砌款式及位置是否按照购房合同的说明，墙身磁砖是否够1.5米高；随楼附送的家电是否齐全；各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符，等等。
●裂缝千万别放过
在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开发商进行补修，一般这类裂缝不会发生安全问题
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