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本帖最后由 大忽悠 于 2011-6-8 08:57 编辑
昨天去收房，发现一期楼盘“三书一证一表”都么有，也就是一期根本没有通过国家验收，根本不能交房，同时，按照国家住房建设要求，阳台设计必须有 地漏 ！ 在此提醒大家，减少损失。最后有一点，貌似土地使用年限是50年，求核实！
第一部分：收房的交接程序和国家规定开发商交房时所必须具备的所有材料。
我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此，不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件，建设单位交房时都应提供。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。另外，根据建设部《商品住宅施行住宅质量保证书和住宅实用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅实用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。 交接程序：先验房，后办手续1.
预检整改。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主实用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。2.
寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期，提前半个月或一个月寄发《入住通知书》，有的同时还打电话通知业主。此时，业主最好要按约前往。因为合同中一般规定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。业主如遇出差在外或者有特殊情况不能按约前往，最好书面通知开发商，并说明原因。3.
确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书，买卖合同或与守合同，身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。4.
物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过30天。
提示：目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主一定要坚持先验房后、办理手续。 纠纷处理：及时索赔或解约 如果开发商在不符合交房条件的情况下交房，业主该怎么办？ 在这种情况下，很多购房者往往没有及时采取行动，有的还天真的认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为，开发商理所当然会按合同约定进行赔偿或解除合同。但现实完全不是那么回事。权利是要靠自己主张，如果购房者不提出、不主张，甚至以为先住进房子再说，却不知道这种做法已经放弃了自己的权利，等于默认了开发商的违约行为。
因此，购房人如对开发商交房存有疑义的，一定要书面提出，并注意保全证据，如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的，要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时间。 有些专业验房师在验房过程中，经常遇到业主对收房流程的困惑，由于信息的不对称，容易造成业主被开发商忽悠的情况（律师：尤其是因为开发商原因造成交房延期而产生的违约责任），使自己的权益收到损害。 下面就收房流程需要明确的事宜再次介绍如下：一、交房是开发商向业主履行交付的义务。他委托物业向业主交付也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。二、验房1.
业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商《入住通知书》中约定的时间到现场收房。（律师：若不按通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。2.
在没有眼房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。3.
关于一些要缴纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主缴纳相关费用后，仍保留有追索的权利）。4.
验房后发现的问题，应该向开发商或其委托人（其实只有具备委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。5.
保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留作日后自己维权的资料和依据。6.
经过验房，发现的问题会有很多很多。A.
房子本身的建筑质量方面B.
小区公共建筑、配套方面C.
小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面D.
开发商应该提供的、必须的相关证件、表单原件。（律师：如果开发商未取得交房时必备的资料，开发商有告知业主的义务）三、收房1.
开发商提供的资料：“三书一证一表”，即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备案表》（要有建委同意备案的章）。另外还必须有《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）《管线分布竣工图》（水、强电、弱电、结构）《住户验房交接表》《楼宇验收记录表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用。“三书一证一表”齐全，是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标志，是开发商交房的必要条件。2.
以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收。 |
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