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渭南市人民政府办公室关于印发渭南市城区房屋拆迁估价规则的通知
临渭区人民政府，市人民政府有关工作部门，渭南高新区管委会：
《渭南市城区房屋拆迁估价规则》已经2007年11月15日市人民政府第9次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
二〇〇七年十二月二十七日
渭南市城区房屋拆迁估价规则
一、为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作的顺利进行，根据建设部《城市房屋拆迁评估指导意见》（建住房〔2003〕234号）和《陕西省城市房屋拆迁评估规则》（陕建发〔2004〕149号）、《渭南市市区房屋拆迁管理暂行规定》等有关规定，结合实际，制定本规则。
二、本规则适用于渭南市城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动。
三、本规则所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指根据被拆迁房屋的区位、使用性质、建筑面积等因素，以政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价为基准价，由评估机构进行技术修正后确定的评估价。
四、被拆迁房屋的估价，按照现场勘测、绘制填写估价表格、编制估价报告的基本步骤进行。
五、拆迁估价应遵循公平、公正、公开、合法的原则，任何组织和个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
六、市建设行政管理部门负责本市拆迁估价的监督管理。其所属的渭南市城市房屋拆迁管理办公室负责本规则的组织实施。市规划、土地、价格等行政管理部门根据各自职责协同做好城市房屋拆迁估价监督管理工作。
七、拆迁估价的方法，根据市政府公布的渭南市城市房屋拆迁补偿基准价，结合房屋的重置成本和相应的修正体系进行估价。
（一） 住宅用房拆迁补偿基准价格评估公式
住宅房屋拆迁补偿金额=[拆迁补偿基准价×（1±区位因素修正系数±容积率修正系数）＋房屋重置价格×成新率] ×（1±楼层及朝向调节系数）×建筑面积
1．住宅用房拆迁补偿区位基准价是经市建设行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的住宅房屋市场价格和重置价格等因素测定，由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。详见附表1。
2．区位因素修正系数根据被拆迁房屋的区位和环境条件（楼房以幢为单位，平房以户为单位）确定，调整幅度按±15%执行。
3．住宅用房分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅平均容积率为1.3，大于1.3取负值，小于1.3取正值；非成套住宅平均容积率为0.9，大于0.9取负值，小于0.9取正值。容积率修正系数范围为±8%。
4．住宅用房楼层差异调价系数按照附表3执行。
5．成套住宅房屋朝向差异调价系数按照附表4执行，非成套住宅房屋不予调整。
6.各类房屋重置成本价、房屋耐用年限和残值率、设施等级标准按附表9、附表10、附表 11执行；房屋的成新率除按照耐用年限评定外还应结合评估的现场勘查综合确定。
（二） 临街商业用房拆迁补偿价格评估公式
临街商业用房拆迁补偿价=[拆迁补偿基准价×（1±综合因素修正系数）×临街状况修正率×楼层修正率＋重置成本价×成新率] ×建筑面积
1．临街商业用房拆迁补偿区位基准价是经市建设行政管理部门会同价格等相关行政管理部门根据不同区位的营业用房市场价格和重置价格等因素测定，由市政府公布并定期调整，用地性质按划拨用地考虑。详见附表2。
2． 综合因素修正系数根据被拆迁营业用房的区位和环境条件确定，调整幅度按±20%执行。
3．单面临街营业用房按照附表5进行临街状态修正。
两面临街（含两面以上临街）营业用房先按照附表5进行主临街面（区位级别高）临街状态修正，然后再按附表6 进行次临街面临街状态修正。
4．营业用房层次差异调价系数按附表7执行。
5．其它附属物价值可参照拆迁项目相关文件的规定执行。
（三）未制定基准价的办公、仓储、旅馆业用房及其他用房的评估
1． 能搜集充分成交案例并符合规范要求的可比实例的房屋，采用市场比较法进行评估。
2．不能以比较法估算，但具有明显收益且收益客观时采用收益法进行估算。
3．不能以比较法进行估算，又没有客观收益时采用成本法进行估价，此类土地价格确定时以该区域经批准的原用途下的土地基准价扣除土地出让金测算。房屋价格以重置成本结合成新确定。
（四） 土地使用权区位补偿基准价及院落补偿
成套住宅房屋按容积率1.0确定建筑物占地面积以外部分土地的院落补偿面积，非成套住宅房屋按容积率0.7确定建筑物占地面积以外部分土地的院落补偿面积，计算公式：
院落补偿价格=[土地拆迁补偿基准价×（1 ±综合因素修正系数）] ×补偿面积
土地拆迁补偿基准价按附表8执行，综合因素的修正按土地使用年期、容积率、微观区位、用地率及市场行情等因素综合修正。
八、本规则涉及的渭南市区城市房屋拆迁基准价和房屋重置价的调整，市政府委托市城乡建设局每半年进行一次测算和调整，并予以公布。
九、本规则由渭南市城乡建设局负责解释。
十、本规则自2008年1月1日起执行。
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