试论红化小区引进自来水工程的违规安装和不当管理

一鸣

       渭南市红化小区的住户用上自来水已快一年时间了。回想起这个小区的建设单位原陕西省化工总厂《原名红星化工厂》从1995年在山区凤县筹建以来，数千职工家属吃着河边的受到污染的未经处理的浅井水，一吃就是二十多年。搬迁渭南后，因城区自来水水压不够，及厂里资金困难等诸多因素，想吃自来水难以如愿。只好在这个小区打了两口深水井。水质当然远不如自来水。水里含沙量很大，经常堵塞管道，安装上水表又形同没有，不能准确计量。用户用水随意，造成水资源的大浪费。水中含沙量大，时间长了有掏空地下土层危险。给十号楼，十五号楼。六号楼及隔壁军分区的楼都有威胁。同时又受到停电影响，供水供暖不正常。还应提出的是，因饮用水的不合格，可能是使这个小区的居民患上一些多种同一多见病的致因。自吃上了自来水后，供水正常了。人们精神面貌都带来了变化。生活格调高了，质量提高了，业主们的不动产房屋的价值也相应增值了。是值得庆幸的事。

     写本论文的目的在于通过对引进自来水工程全过程的叙述和分析。让人们明辨一些是非，消除一些误会，让小区的业主委员会和物业公司及全体业主都来加强对用水的日常管理。避免因不当管理造成亏损，发生水费纠纷。同时，引用一些法规，，采取一些措施，改进我们的工作，为三年后小区里的公共水设施的移交，最终实现按分户计量按最终用户价计算做好准备。目的还在于让有其共性的小区，从中借鉴一些有益的东西。少走弯路。

    《一》 违规的安装

       该小区在2007年建设单位陕化总厂破产前，就决定上自来水。把各用水户购的水表的钱及水表安装费都留了下来。等待时机购表安装。一直到2011年上半年，小区物业才着手启动此项工程。决定把楼内的上水管线全部更换为非金属管，随即安装分户计量数字预付卡式水表。当时，正值酷夏，工程拖的时间很长，给各用户用水造成很大困难，加上安装又不符合规范，有的虽然返工了，但有的没有彻底解决，带来一些后患。主要违规如下：



        一，水表的选购，施工应请自来水公司参与认可，但是自行选购，自行施工，完工后，自来水公司不认可，因为要以分户表结算，这样难以实现；            

       二，本应用自来水分段冲洗管内沙粒杂物，没有冲洗，也没有在通上自来水情况下改造，而是在用含沙井水情况下施工。沙子进了新管新表；         

       三，本应雇用数十人安装队伍，最长用一周时间完工，一是在暑天保证用水正常，二是在改造期间分摊水费阻力小。但他们为了多挣安装费；就干了三个多月；大量的沙子积存管表内；        

        四，表前阀误装在表后，声称是防用户偷水，一是防不了，二是装了个没用的阀。因表前无阀。无法按规程操作，对表不利《谁明书中说家里长期无人时，务必把表前阀关闭》.自来水安装规程中要求：水表不能直接和主管连接，应距主水管不少于8厘米的间距。物业把表前阀装在表后使表直接和主水管连接，对表的计量准确性有影响，对表的使用寿命有影响。而且表装后实际没用。同时更换表时《按物业说的换电池还得卸表》，就不得不把主管里的水排走，造成浪费；         

       五，没有都把装电池那个面放在阳面，造成更换电池时，要卸表《说明书中说：电池外置，更换方便。但有的装在阴面，更换时要卸表》一千多表只有部分是在阳面。在安装时应按各户水管走向确定不同方案：有的必须：《1》远离墙壁，需设管架。不卸表也能更换电池了。《2》要不就让管线先延长，弯九十度向下，再弯九十度向左，再安表，就是说绕180度把左进改成右进。这样就把电池面置到阳面。换电池时，就不必卸表了。但物业没有这样做。本来水表应有两种走向。但物业说只有一种。所以有的用户就把电池面装在墙壁面。

       六，工程开工前，一切前期准备工作要就绪，但物业没有准备好。如：全区需要多少表，应全部到位。他们准备三年多了，没有做到心中有数。不知需要安装多少块表。安装中间先后两次因没表而两次各停工半月。成为笑话；      

      七，由井水改为自来水，三年多了，工程干了三个月了，都不知道通自来水时，自来水公司要收保证金。当装完表，大家才知要交保证金。感到突然，一时接受不了，拖了半年。钱收不上来；延长了新管新表进着含沙井水的时间，对此后  饮水质量有影响，对表的使用寿命有影响  ；  

      

      八，热交换站用水没装表《按规程所用终端用户都必须装表》；消防水龙头，绿化用水龙头处也必须装表而至今没装；这是发生水费纠纷的原源。

      九，物业更换管线时，无偿收走各业主家里的旧水表，和旧钢管。平均每户价值30元吧，本该应归大家所有，却被物业独吞了；

      十，由厂里出钱给大家购置的预付费卡式表，比较先进，价格也不菲。每块都在500元上下。在渭南少有，就在全国看也少有。它的使用寿命说明书说，在六年以上。就是说，正常使用厂家保六年。但我们物业是违规安装，对水表的寿命已造成或还在造成着影响，它的预期寿命恐怕不足六年了。就是到了六年。或超过一点。总有不得不更换它的时候。那时的价格可能要涨到600元一个表吧。业主们同意吗？舍得吗？要知道。换一块都不乐

   意  的，何况有的家要换两块，还有的要换三块。这一点，业主们要高度注意，尽量小心维护自己的水表吧。我们可猜想，更换时。可能要更换成普通机械式水表。就由目前的先预付费后用水又回到了先用水后付费的境况了。

      十一，再说收交水保证金，业主们为此争论和拖了好长时间。本来是很好解决的事。因为物业公司是由我厂后勤到前期物业再到正式独立物业一步一步演变过来的。就是俗话说的是自己的人。我们用水又是各户先出钱后用水。但到自来水公司，它们对我们却是先用水后收钱。这样就在水费上开始有个时间差。就是说，物业完全可以先行垫付这三万元保证金。避免不必要的争论和拖延。对大家都有利。遗憾的是物业不接受。

       以上违规，在业主们的强烈要求下表前阀改正到位了。别的有的已成事实无法弥补。有的至今还存在。由此带来的麻烦和损失要由物业来承担。

       如：含沙水对表的寿命影响，若用不到六年，更换购置表钱由厂家承担还是由物业负责?水费亏损无疑应由物业承担。



《  二》 用水保证金及水的计量和水价问题。

      

         这里首先要明确谁是用水的终端用户。通常有两种情况。一是依各家各户的水表计量计价时各业主是终端用户。二是以进小区总表来计量时，小区里的业主委员会就是代表所有业主作为终端用户《不是用水条例中说的终端用户》。物业公司是不能做终端用户的。《因物业是聘用的临时单位》。关于水价，以分户业主为终端用户时，计量以各户表计量为准，水价执行终端价《渭南生活用水1吨2.9元》。以业主委员会为代表作终端用户时，以总表计量为准，每吨就不能执行终端价2.9元。按照国家城市自来水管理条例规定此时应执行趸售水价。这个趸售水价一般比终端水价便宜6%到8%左右。具体多少，在用水合同里注明。这个差价主要是考虑到总表到各户分表间的管路正常滴漏。

       关于保证金，在用水条例中没有明文规定。但在多年的全国各城市的用水管理实践中，有不少城市都有过或目前还有着保证金。要不要保证金，这是一种经商行为，是供用水双双的一种自愿承诺和约定。它是基于供方对用方不信用提出的。就是说，怕将来短了水费时好直接扣到手。如若不短水费，那保证金还是要退回来的。有些业主，对交保证金不理解，说什么，不可能短水费，是不不客观的。我们说，不一定短，但也可能短。渭南只有一家自来水公司，他们要对我小区收保证金，可能他们对我小区用水管理状况的水深浅不清。不放心提出来的。如要有第二家自来水公司不要保证金，我们就不和他签定合同了啊。

       关于水价，渭南自来水公司以总表对我小区计量，又不执行趸售水价。还按终端价2.9元一吨收取。是不对的。但听说渭南各家用户都如此。

在研究给业主按什么价收水费时，当时，物业要给每户每月核加平摊一吨水，我们业主认为不合理，一是摊的多了些，二是执行困难，如，谁家那个月用一吨水时，你给人家再分摊一吨水。那不就水价翻番了吗？显然不能执行。后来在业主们的努力下达成水价加一角，即三元一吨水，按各户表计。这个价在渭南《除了按分户表计量计价外》价算是最低的。

     渭南 用水条例规定，学校，医院，机关，商业，，，，，，用水终端价格不是每吨2.9元。而我们小区却是执行和居民生活用水一个价2.9元。那些单位水价都要高于2.9元每吨。物业这样的执行法对广大业主是不公平的。《包括小区内的饭摊商户用水都应核定一定的商业用水，另价收费》。理应纠正。

      

      再说，物业管理条例中说，自来水公司委托小区物业收取水费，不能加价。自来水公司要给物业付给收水费的服务费。付给多少，在物业和自来水公司间的合同里注明。听有人说，自来水公司按终端价收红化小区水费，把总表到分表间《实践中是到楼外两米》的滴漏损耗费支付给了物业。不知真假，若果真如此。自来水公司没有多收钱，而物业侵占了业主的权益。



   《三》用水管理

        我们小区用上了自来水，大家都高兴，但不能疏于日常管理。一是对没装水表的地方要尽快装全《物业不听大家的意见，交换站等地方不装表，差了水费时都要物业来承担，据说，业委会已告知物业了》。物业的不作为，总是不好啊。将来有可能为水费产生纠纷，要费口舌。大家不是看到了吗，物业通知免费供热水，这不是天上掉馅饼吗。冷水都要收钱，现在竟然热水随便免费用，不奇怪吗？此举有给自己后边狡辩设伏笔之嫌。还要说的是，物业管理条例说，界区内的景池用水，绿化情洁用水由物业收取的物业服务费中支付，不得另行转嫁业主。

     按说，用上自来水后，开始阶段，最少半年核查一次，看看计量偏差，计算一下水费盈亏。好查漏洞，找原因，制定措施。但物业不动手。业委催了几次都没行动。这是隐患。

      用上自来水快一年了，没有看出短费情况，业主委员会到期要找水公司，按承诺先给业主们退回一半保证金。不能违约。

   

《四》水设施的移交

     目前的计量和价格都是临时的。水设施按规定是要移交给自来水公司的。要由计划经济模式过渡到市场经济模式。就是说，水设施是全民资产，移交给自来水公司，是市政资产的一部分。移交后，业主们不再承担水管线《楼外两米》的维护更新和水的跑冒漏了。计量就以各户表为准，价格就执行终端价2.9元一吨《居民生活用水》。学校，医院，商业用水另价，业主委员会，红星物业公司要做好准备，把资料准备好，把该更换的的更新了。把该除锈刷漆保温的都搞好，不要到时交不过去好《据说破产前厂里给物业拨付了几十万元，让更新所有管线，但物业没有更新多少。钱还在吗？要认真查账。》据说，一切资料现在都还在红星物业公司手里，这不合法，应交到业主委员会手里。

    这里还得提下国家和渭南自来水管理条例。渭南市城市供水用水管理办法说，从2007年7月1日以后建的小区，分户装表，水表出户。抄表到户。以前的小区要改造成一户一表，进户抄表。我们是旧小区。表装在家是合法的。

     移交设施，牵涉到，设计安装图纸，管线，管部件布局，地下地上走向，更新改造过程记录等。要等到这一天来到时，我们就负担轻了，就不扯皮了，就不需要交啥保证金了。

    但，不论移交前，还是移交后，物业，业委会，业主们都要高度重视用水的自律和管理。对总水表，对水的地上地下总管线管件要配合水公司经常检查，倍加爱护，发现问题及时报告。这是义务和责任。它属于市政公共资产。只有这样，才能保证正常用水，节约用水，节省水费支出。避免水资源的浪费。

  《  自来水的用水管理是一门专业。行业外的人不可能通晓。本文有不妥之处在所难免。欢迎指正》

                     转自秦东人

参考文献：《1》

http://www.chinacourt.org/html/article/200607/13/211416.shtml

。《物业管理条例》第四十五条规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”

“终端用户”是一个销售概念，终端用户是终端价格的载体，正确界定“终端用户”，可以确定用水主体享受何种价格待遇，可否享受城市居民用水的政府定价。准确地讲，政府定价的城市居民用水价格是相对于绝大多数终端用户制定的，它既可称为零售价，又称为终端价。终端价原则上应是同城同价，同网同价。

《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取费用。这里所指最终用户显然是指实际使用的、具有独立人格的终端用户。从供水角度上分析，其是商品加主体的合成概念。终端商品应是供水管网中的出水笼头的水，用户则是出水笼头的实际所有人或使用人。从上述应用概念和法律概念分析，小区业主才是真正的终端用户，其理应享受城市居民用水的政府定价即终端价格。

但在房改后的市场经济条件下，商业性住宅小区物业管理公司是按照市场经济规律和规则来运作，其管理上的盈利要求，决定了其没有义务像单位那样继续为供水企业提供无偿服务，更没有义务承受水损责任。自来水公司只履行向物业小区供水的批发义务，将其维修管路、设施、抄表和水损的责任转嫁给了小区和终端用户，收取的水费却是零售价格，这显然是不公平

。《城市供水价格管理办法》第八条规定，输水、配水等环节中的水损可合理计入成本。《湖北省城市供水价格管理实施细则(暂行)》第八条规定，水损率根据企业规模分别按16％－18％《这个比例秦东人有疑》的标准确定。这些规定表明，现行水价已经包括了输送到终端用户的损耗。如果自来水公司未能将水直接送到终端用户，仅送到物业小区，它则应适用趸售价格，以体现价格的合理性。趸售价格即批发价格的概念广泛适用多种行业，在供水行业则经常使用

供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，应对居民小区物业管理等临时供水单位实行趸售价格。趸售价格可在居民生活用水价格上扣减4％—10％，扣减部分应能弥补总表到分表的合理损耗。趸售价格在不改变最终生活用水价格的前提下由供水企业与临时供水单位协商议定，报所在城市人民政府价格主管部门备案。”居民用水价格是一种包括了供水损耗的零售价格

。《城市供水价格管理办法》第八条规定：“输水、配水等环节中的水损可合理计入成本”，可见，一般情况下，水费价格构成中本身己经考虑了管漏等途中损耗，管漏、管裂的水费应包括正常的水价范围以内，也就是说在终端用户价格中，正常的管漏损耗已包含到平均水价之中。



那么，异常的管漏、管裂所增加的水费是否应由小区业主承受呢？这需要根据具体情况分析，应依据管漏、管裂的原因和管理情况具体而定。管漏、管裂的原因一般分为三种：水管质量、安装质量、外力挤撞。而抢修情况则是物业管理公司是否尽到定期检查、及时发现和抢修之责。根据不同情况确定水损的承担者：如果业主的房屋尚在合同约定保质期内或者水管的合理使用期限内，水管质量和安装质量由房屋的建设开发商承担；如果管漏、管裂是由于重型汽车碾压等外力原因造成的，则由致害者承担责任；如果物业管理公司未定期检查和发现管漏、管裂原因并及时抢修，其扩大的水费损失应由物业管理公司承担；如果异常的管漏、管裂损失是在物业管理公司尽到管理职责后仍不可避免而产生的损失，则由小区业主承担。这其中，对物业管理公司尽到管理职责的判断应有一个时间界线，如突发性的地下管裂，发生时物业管理公司可能不知道，要等待供水单位收取水费时，才发现异常，而此时，水费损失已实际发生。如何判断物业管理公司的管理责任？笔者认为，应按物业管理公司的职责来确定，因为物业管理公司对小区供水设施和状况存在“经常检查”、及时发现管裂、总表异常情况的义务，但“经常检查”并不意味是每天检查，一般情况下应至少每周检查一次，假定异常情况发生于该月上旬，而物业管理公司到月底交水费时才发现，那么，对一周内的水费损失可由小区业主承担，超过一周时间部分由物业管理公司承担。因此，对异常管漏所增加的水费也有由小区业主和物业管理公司分担的可能。

       参考文献《2》

（为进一步规范城市供水价格，一九九八年九月二十三日计价格【1998】1810号文印发了国家计委和建设部制定的《城市供水价格管理办法》）
第十七条 污水处理费的标准根据城市排水管网和污水处理厂的运行维护和建设费用核定。 第十八条 供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前，应对居民小区物业管理等临时供水单位实行趸售价格。趸售价格在不改变居民生活用水价格的前提下由供水企业与临时供水单位协商议定，报所在城市人民政府价格主管部门备案。双方对临时供水价格有争议的，由所在城市人民政府价格主管部门协调。

第二十七条 城市供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费。

feng283149

{:6_163:}

仇视一切

楼主还真能写。

鱼鱼

看的眼晕[em:11:]

唉   真他妈的能写啊  从那里复制粘贴的？ 谁知道真的假的啊  真TM蛋疼  你蛋碎了吧