工行提高商用房贷款首付比例至7成，下一步会是住宅吗？

       为防范风险，工行宣布提高商用房贷款首付比例至7成。

       6月24日，澎湃新闻获得的一份《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》的工商银行内部文件显示，个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整为70%，其中贷款所购商用房为商住两用房的，最低首付比例由45%上调到50%。

       文件要求，工行各下属机构严格按照《个人信贷业务合作机构管理办法(2016年版)》进行个人商用房贷款合作机构和项目准入，重点选择北京、上海、广州、深圳以及直辖市、省会城市我行房地产开发贷款支持的项目和总行级公司客户名单内房地产开发企业开发的项目办理个人商用房贷款，商用房类型应以单套面积相对较小、价格较为稳定、易于处置变现的商住两用房及住房小区配套底商为主，严格控制宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等个人商用房项目准入，对三线、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增，新发放的个人商用房贷款所购商用房限定为住房小区配套底商。

       工商银行上海分行某支行行长向澎湃新闻确认了这一消息，“确实有这个文件，一般发了文件以后会立即执行。”而澎湃新闻询问了农行、平安银行等其他银行，这些银行称，他们的商用房贷款首付比例仍然为50%。

       上海中原市场研究中心资深研究经理龚敏表示，工行此次对商业首付比例提高要求的初衷还是为了规避银行风险，过高的商业库存压力对银行而言风险增加，提高其首付比例有利于降低风险。

       目前商业库存压力高企，据国家统计局数据显示，5月末住宅待售面积减少721万平方米，而办公楼及商业待售面积分别增加7万平方米和105万平方米，商业库存面积尤其大。据四川中原地产2016年3月提供的库存信息显示，成都商业用房存量去化周期为99.67个月、办公用房存量去化周期为61个月，均列全国前列。从上海2016年6月的库存量来看，商业和办公楼库存区化周期分别为67.5个月和28个月，远远超过住宅以及酒店式公寓。

       不过龚敏也表示，对于商业类型还是区别对待，如小区底商仍为50%，对于商住用房，即酒店式公寓首付比例是小幅提高了5%。

       以上海为例，6月以来酒店式公寓套均价格为118万元，如果按原来要求的45%，首付是53.1万元，首付提高到50%后，需要多缴5.9万元，酒店式公寓的买家有两种，一是被限购的人，二是投资客，从费用来看，由于酒店式公寓单价相对住宅便宜不少，而且建筑面积小，所以总价比纯住宅低不少，提高5%首付比例后对该种物业的市场影响将不会很大。

       事实上，今年限购从严以来，酒店式公寓成交量暴增，据上海房地产交易中心数据显示，2016年4月至6月23日，酒店式公寓成交面积59.09万平方米，比去年同期增加200.5%。今年以来，酒店式公寓套均价格为126万元，以此总价来估算，首付比例提高5%后增加了6.3万元。

       易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，工行此次针对商用房信贷收紧，一定程度上是对此类物业先开刀，是否会蔓延到普通住房领域，还需要观察。但从审慎的角度看，后续普通商品住房的信贷政策也会有一个收紧的倾向，这是需要警惕的风险。

       此次商用房贷款的最低首付比例从过去的5成提高到了7成，这使得很多投资投机需求会萎缩。换而言之，此类商用房的购房成本显然成为购房者的一个大障碍。而且本身此类物业的贷款年限只有10年，所以会严重挫伤此类物业的购买积极性。另外，从影响来看，四个一线城市的影响会更大，这和此类城市限购政策下部分刚需购房需求继续导入商住房有关。所以对于此类城市来说，此类购房政策显然是利空的。但对于其他省会城市或直辖市，此类政策利好后续市场交易的稳定和预期的稳定。