28个省区市出台去库存方案 商业地产才是“难啃的骨头”

       正在天津举行的夏季达沃斯论坛上，作为供给侧结构性改革重点之一的房地产去库存成为关注焦点。记者调查发现，至少已有28个省区市出台去库存相关方案，效果初步显现。但不少与会专家认为，目前中小城市库存压力大、地方政府土地财政依赖等问题仍然比较突出，全面推进去库存任重道远。

  28个省区市出台方案　去库存成效初显

  公开资料显示，自2015年底中央经济工作会议正式确立房地产去库存基调以来，至少已有28个省区市出台相关方案。

  --去库存时间表和路线图明确。安徽提出，要用3年左右时间，消化安徽全省商品房库存2500万平方米。江苏要求到年底各省辖市商品房去化周期原则上不超过20个月；到2018年底，各市去化周期原则上控制在18个月左右。

  --鼓励农民进城买房成为各地政策“标配”。在广西，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助；山东则提出对城镇首次购买住房的农民给予财政补贴、税收减免等支持，加快落实户籍制度改革方案，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农村转移人口举家进城落户。

  --财税补贴与信贷宽松“齐上阵”。福建省提出，居民购买首套房的商业性个人住房贷款，最低首付比例可按20%执行，金融机构可根据实际适当下浮个人住房贷款利率。新疆提出，要全面实施交易契税财政补贴政策，在落实中央政策的基础上，对新建商品住房和二手住房交易契税由各地财政给予全额补贴。

  --库存房屋改变用途得到“突破”。山东支持各地各部门收购或长期租用符合条件的商业房、写字楼，改造为中小学、幼儿园、养老院用房；福建允许部分商业办公用地可转商住用地，支持房地产企业适应市场需求，调整产品结构，将库存商品房转为企业总部、软件产业、电子商务、文化地产等，并享受有关政策优惠。

  来自国家统计局等机构的权威数据显示，5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米，是今年以来房地产库存连续第三个月下降。其中，住宅待售面积减少721万平方米；重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

  三四线城市、部分大中商业地产去库存周期或将更长

  参加天津达沃斯论坛的多位业内人士认为，尽管多地在去库存方面已有实质性举措，但完成目标仍需突破多重阻力。

  专家认为，房地产库存包括已建成的商品房待售面积、在建未售面积以及待开发土地面积形成的潜在供应量，如按三者总量计算，按照2015年销售速度，全国房屋库存需5年以上才能消化完毕。

  天津房地产协会副会长徐保满等认为，房地产去库存的难点在三四线城市，尤其是人口净流出的中小城市。

  国务院发展研究中心房地产研究室相关专家认为，按照2015年的销售速度，在计入施工面积和待开发土地面积的情况下，一线城市去库存周期大致为2年7个月，二线城市是4年5个月，三四线城市为10年8个月。

  另外，据记者了解，相比住宅，许多城市的商业用房和写字楼去库存压力更大，部分城市按照2015年的销售速度，办公楼和商业营业用房去库存周期或在10年以上。

  南开大学滨海开发研究院副院长周立群认为，目前在天津、广州、成都等城市，均出现商业地产存量过大、去化较慢的情况，“商业地产库存实际上才是‘难啃的骨头’。”

  不少与会专家认为，各地“地王”频出也在扰乱去库存政策执行。今年以来，北京、上海、南京、苏州等一二线城市“地王”频现。同策咨询研究部数据显示，今年1至5月，一二线城市出现39个“总价地王”、81个“楼板价地王”，许多地块楼面地价高于周边房价，“面粉比面包贵”屡见不鲜。

  中国房地产协会副会长胡志刚认为，一些城市“地王”频出严重扰乱市场预期，不利于去库存的进一步推进。

  去库存效果不理想对宏观经济产生多重负面影响

  与会人士认为，房地产去库存效果不理想，对宏观经济发展产生多重负面影响。

  达沃斯论坛嘉宾常州天合光能董事长兼首席执行官高纪凡、TCL多媒体制造中心副总裁蔡劲锐认为，部分城市房价攀升，“逆去库存”化明显，进一步挤压实体经济发展空间；同时商业地产库存高企、许多中小城市去库存进度太慢，也影响了房地产业的健康发展。

  专家认为，推进去库存应进一步坚持因城施策，因地制宜。天津住宅建设发展集团有限公司总经理康庄认为，应进一步完善中央管宏观、地方为主体的差别化楼市调控政策，该去库存的坚持去库存，库存不足房价高涨的还应增加土地供给“补库存”，“避免胖子瘦子一起减肥，有病没病一起吃药”。

  同策咨询研究部总监张宏伟等专家建议，要规范土地市场，稳定市场预期，实施差别化的土地供给，规范国企拿地行为，并且督促地方政府部门加强楼市调控，加强对“地王”地块的投资开发监管，防止出现囤地和烂尾。

  中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，部分城市房价过快上涨，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑，需逐步缓解地方政府对土地财政的依赖，真正通过人的城镇化去库存。

  而对于去库存“硬骨头”的商业地产，专家则建议应聚焦于在建商业地产项目，防范市场波动导致停工甚至烂尾风险，防止因为房企资金链断裂引发的区域性系统性风险，同时出台专门政策加快商业地产去库存，管控好土地供应，使城市发展规划真正符合客观发展现实。